وکالت فروش ملک یعنی فروشنده (موکل) در دفتر اسناد رسمی به خریدار (وکیل) ملک وکالت می‌دهد تا کلیه امور اداری لازم برای انتقال ملک را بدون حضور فروشنده انجام دهد. وکالت فروش معمولاً در مورد املاکی صورت می‌گیرد امکان انتقال رسمی ملک به‌محض وقوع بیع وجود ندارد؛ مثل زمانی که ملک مورد نظر در رهن است.
در این صورت داشتن وکالت فروش به معنی مالکیت خریدار نیست؛ بلکه برای ایجاد مالکیت لازم است سند رسمی به نام خریدار تنظیم شود.
بهطورکلی خرید و فروش وکالتی چالش‌های زیادی برای طرفین قرارداد ایجاد می‌کند. برای همین لازم است پیش اقدام، با یک وکیل ملکی مشورت کنید. مؤسسه حقوقی دادنیک آماده است در این خصوص شما را همراهی کند.
انواع وکالت فروش ملک
وکالت ازیک‌طرف میتواند وکالت فروش یا کاری باشد از طرفی دیگر میتواند وکالت مطلق یا مقید باشد.
در وکالت فروش حق عزل وکیل و فسخ قرارداد از موکل سلب میشود. اما در وکالت کاری موکل برای انجام امور اداری خود وکالت می‌دهد و حق عزل و فسخ دارد. برای مثال در مورد ملک مشاع ممکن است شرکا به یک نفر وکالت دهند تا نسبت به انجام اقدامات لازم جهت فروش ملک مشاع بپردازد تا از حضور مکرر همه شرکا در مراحل اداری خودداری شود.
وکالت مطلق زمانی است که موکل برای تمامی امور اداری اموالش وکالت می‌دهد؛ اما وکالت مقید در موارد محدودی وکیل میتواند اقدام کند.
تمامی موارد بالا وکالت تام به وکیل داده میشود تا امور اداری لازم را در سازمان‌ها و ادارات انجام دهد و همگی وکالت‌نامه‌ها باید به طور رسمی تنظیم شود وگرنه اعتباری ندارند.
مزایای استفاده از وکالت فروش ملک چیست؟
دلایل زیادی برای استفاده از این روش جهت انتقال املاک وجود دارد. برای مثال:
- ممکن است ملک اصلاً سند رسمی نداشته باشد.
- سند رسمی ملک گم شده باشد.
- برای املاکی که گواهی پایان کار ندارند نیز امکان انتقال رسمی در لحظه عقد بیع وجود ندارد. پس فروش وکالتی راه‌حل بعدی است.
- برخی املاک دارای بدهی شهرداری هستند بدون پرداخت بدهی امکان انتقال رسمی وجود ندارد. پس باز هم مطلوب طرفین وکالت فروش ملک است.
- در مواردی ملک در رهن بانک است و طرفین توافق کرده‌اند ملک را با وام خرید فروش کنند؛ بنابراین تا پرداخت آخرین قسط وام امکان انتقال نبوده و ملک به‌صورت وکالتی فروخته میشود.
- در مورد آپارتمان‌ها نیز ممکن است مالک هنوز سند تفکیکی نگرفته باشد و بخواهد ملک خود را بفروشد.
جدا از داستان پشت پرده استفاده از وکالت فروش ملک، کوتاه‌شدن فرایند انتقال، کاهش هزینه‌ها، فرار از مالیات و غیره نیز نظر طرفین را به سمت‌وسوی استفاده از وکالت فروش ملک می‌کشاند.
معایب وکالت فروش ملک چیست؟
اگر فکر می‌کنید عرف جامعه هنوز هم خریدوفروش قولنامه‌ای است و اخذ وکالت بلاعزل در فروش، شما را از هر خطری مصون می‌کند، سخت در اشتباه هستید. وکالت فروش ملک معایبی دارد از جمله:
- داشتن وکالت فروش منافی حق مول برای فروش مال نیست؛ بنابراین موکل میتواند پیش از انتقال سند رسمی توسط وکیل مال موضوعه را بفروشد؛ حتی اگر به‌عنوان وکیل ثمن معامله پرداخت کرده باشید.
- زمان وکالت نمی‌تواند بی‌نهایت باشد؛ بلکه با انقضای آن، دیگر وکالت‌نامه معتبر نیست.
- عقد وکالت جایز است با فوت و جنون هر یک از طرفین بلااثر میشود و شما دیگر نمی‌توانید با استناد به آن ملکی را منتقل کنید.
اگر چاره‌ای جز خرید و فروش وکالتی ندارید بهتر از با پرداخت هزینه وکیل ملکی خودتان را در برابر چالش‌های حقوقی وکالت فروش ملک تا حدی بیمه کنید.
تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی
اخذ وکالت فروش ملک، به خریدار امکانی می‌دهد تا هر زمان که می‌خواهد به دفتر اسناد رسمی مراجعه و به نام خودش سند رسمی مالکیت تنظیم کند؛ بنابراین با اخذ وکالت فروش ملک، انتقال و فروش به طور قطعی و رسمی صورت نگرفته و خریدار صرفاً وکیل شده تا سند مالکیت بگیرد و هنوز مالک به شمار نمی‌رود. چه‌بسا خریدار حتی ثمن معامله را پرداخت کرده باشد؛ اما به لحاظ قانونی مالک نیست. مگر اینکه همراه وکالت فروش ملک، قولنامه هم تنظیم شده باشد.
یکی دیگر از تفاوت‌های وکالت فروش ملک و سند قطعی این است که اساساً وکالت یک عقد جایز است و با رخ‌دادن اتفاقاتی نظیر فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین از بین می‌رود؛ بنابراین اگر پس از انتقال رسمی مالک فوت کند وکالت فروش از بین می‌رود و خریدار نمی‌تواند طبق آن ملک را به خودش منتقل کند.
تفاوت دیگر وکالت فروش ملک و سند قطعی مدارک و شرایط مورد نیاز جهت تنظیم است. برای انتقال با سند قطعی مدارکی مثل اصل سند مالکیت، گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداری و غیره نیاز است درحالی‌که در مورد وکالت فروش ملک چنین نیست.
شرایط وکالت فروش ملک
اساساً هر نوع عقدی باید شرایط صحت قرارداد را رعایت کند. شرایط صحت مواردی مثل داشتن اهلیت، قصد و رضایت برای انعقاد عقد توسط طرفین و مشروع بودن معامله است. در غیر این صورت عقد باطل و غیرنافذ است.
به طور خاص در مورد وکالت فروش ملک رعایت موارد زیر از شرایط ضروری معامله است:
- وکالت‌نامه فروش ملک باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود، وکالت‌نامه عادی هیچ اعتباری ندارد. لازم است همین‌جا اخطار دهیم اخذ وکالت فروش ملک در دفترخانه اسناد رسمی دال بر مالکیت خریدار نیست و بی‌خطر بودن معامله نیست. وکالت حتی اگر بلاعزل باشد با فوت، جنون و سفیه شدن طرفین از بین می‌رود و بهتر است تنظیم سند رسمی را به تأخیر نینداخت. علاوه بر این اخذ به وکالت به معنی عدم امکان فروش ملک از سوی فروشنده نیست بهتر است در متن وکالت‌نامه اختیار فروش مجدد اسقاط شود.
- یکی دیگر از شرایط لازم برای وکالت فروش ملک این است که حتماً در کنار وکالت فروش ملک، قولنامه‌ای نیز تنظیم شود. در این صورت حتی اگر وکالت‌نامه به هر دلیلی باطل شود با استناد به قولنامه می‌توانید درخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهید.
- درج کامل و صحیح مشخصات خریدار و فروشنده یکی از مسائل مهم وکالت فروش ملک است تا جایی نقض آن میتواند آن وکالت را باطل کند.
- توصیف دقیق ملک یا در اصطلاح موضوع قرارداد اهمیت ویژه‌ای دارد؛ چرا که در صورت ابهام وکالت فروش باطل است.
- تعهدات طرفین جایی است هر یک از حقوق و تعهدات وکیل و موکل تعیین میشود. در این قسمت هریک از طرفین دست نسبتاً بازی در اعمال خواسته‌های خود دارند.
- شرایط فسخ وکالت‌نامه و بلاعزل بودن نیز از مواردی است که اهمیت ویژه‌ای دارد؛ چرا که اعتبار قرارداد به آن بستگی دارد.
- مدت اعتبار قرارداد نیز قابل‌تعیین است.
شرایط هر وکالت فروش میتواند متفاوت باشد و تا حد زیادی به اراده ۲ طرف قرارداد بستگی دارد؛ بنابراین بهتر است پیش از اخذ وکالت با یک وکیل ملکی مشورت کنید.
نمونه وکالت فروش ملک
در ادامه به یک نمونه وکالت فروش ملک ساده برای آشنایی با شرایط این وکالت‌نامه می‌پردازیم:
| وکالت فروش ملک الف) مشخصات موکل نام و نام خانوادگی …………… فرزند ……….به کد ملی… دارنده شناسنامه شماره …………… صادره از ………….. تاریخ تولد …………. محل تولد …………… شغل …………… به نشانی……………. ب) مشخصات وکیل نام و نام خانوادگی …………… فرزند ……….به کد ملی… دارنده شناسنامه شماره …………… صادره …………… تاریخ تولد ……………. محل تولد …………… شغل …………… به نشانی …………… ج) موضوع وکالت مراجعه به کلیه ادارات و سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها اعم از دارایی و شهرداری و ثبت‌اسناد و املاک، ارگان‌ها و نهادهای انقلابی و سازمان‌های آب، برق، گاز و مخابرات و هر مرجع و مقام دیگر که لازم است، به‌منظور رفع موانع قانونی در هر زمینه که وجود دارد و پرداخت کلیه هزینه‌ها با حق واگذاری کلیه حقوق نسبت به ملک (مشخصات کامل ملک) ………………….. به نشانی …………………… .اخذ مفاصاحساب پرداخت جرایم احتمالی تخلفات ساختمانی و حضور در کمیسیون‌های متشکله و اعتراض به برگ تشخیص و تجدیدنظر و دفاع از حقوق در نزد هر مقام و هر مرجعی که لازم باشد و مراجعه به اداره ثبت‌اسناد و املاک و تقاضای تفکیک و معرفی محل و امضا ذیل صورت‌مجلس تفکیکی و دریافت صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم امضای تقسیم‌نامه و درخواست صدور سند ملکی و انجام تشریفات قانونی آن و تعقیب آن تا صدور سند مالکیت و دریافت آن. دادن رسید دریافت وجه و اسقاط کافه خیارات و ضمانت کشف فساد و تحویل مبیع به خریدار و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای ذیل اوراق و اسناد و مدارک و دفاتر مربوطه و همچنین اجاره‌دادن ملک مزبور به هرکس و به هر مبلغ و به هر شرط که وکیل صلاح و مقتضی بداند و فسخ و تجدید اجاره و دوباره اجاره‌دادن، ولو کراراً و اخذ مال‌الاجاره و اجرت‌المثل معوقه و آتی و تخلیه عین مستاجره و مراجعه به دادگاه‌های صالحه و تخلیه و اخذ وجوه تودیع شده در صندوق ثبت؛ امضا ذیل اسناد و تنظیم سند قرارداد اجاره و دریافت اسناد و مدارک مربوطه و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضا ذیل اوراق و مدارک مربوطه و تقاضا و استقراض وام از هریک از بانک‌های وام‌دهنده به نام یا به نفع خود، در قبال هر مبلغ و وام و هر مدت و با هر شرایط و تنظیم هر نوع قرارداد بانکی با قبول کلیه قیود و شرایط و عقود اسلامی مندرج در قراردادهای بانکی و اخذ وجه و چک و همچنین حق توکیل به غیر، جهت تحقق رهن و دادن اختیار فروش به بانک و تنظیم هر نوع سند و امضای ذیل اسناد و اوراق و دفاتر مربوطه به‌طوری‌که در هیچ یک از مراحل فوق، نیازی به حضور و امضای مجدد موکل نباشد. د) حدود اختیارات وکیل وکیل مذکور، نسبت به موارد فوق، با حق توکیل به غیر ولو کراراً، دارای اختیارات تامه و مطلقه بوده و کلیه امضا و عملیات و اقدامات مشارٌالیه، به منزله امضا و عمل موکل بوده و نافذ و معتبر است. مدلول این برگ، فقط در نفس وکالت موثر است. در ضمن عقد خارج لازم، موکل، حق عزل وکیل و یا ضم امین و وکیل دیگر از تاریخ ذیل، تا انجام کامل مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود. |
مدت اعتبار وکالت فروش ملک
مدت‌زمان اعتبار وکالت فروش ملک به اراده طرفین بستگی دارد. طرفین معامله با هم توافق می‌کنند زمان وکالت چه مدت داشته باشد؟ قابل‌تمدید باشد یا نه؟ شرایط تمدید به چه صورت باشد؟
به‌محض انقضای مدت یا انجام موضوع وکالت فروش، وکالت منقضی میشود و قابل‌استناد نیست.
عده‌ای برای وکالت فروش مدت درج نمی‌کنند این مسئله باتوجه‌به شرایط موکل و وکیل متفاوت خواهد بود. اما بهطورکلی بهتر است مدت قید شود و مکانیزمی برای تمدید مدت در قرارداد مشخص شود.
موارد انحلال وکالت در فروش
بهطورکلی با وقوع هر یک از موارد زیر وکالت در فروش منحل میشود:
- فوت و حجر هر یک از وکیل و موکل
- اقاله
- انقضای مدت
- ورشکستگی موکل
- ازبین‌رفتن موضوع وکالت
- استعفای وکیل
- عزل موکل
البته مواردی مثل عزل توسط موکل قابل اسقاط است.
مدارک لازم برای وکالت فروش ملک
پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای اخذ وکالت فروش بهتر است از به‌همراه‌داشتن مدارک زیر اطمینان حاصل کنید:
- شناسنامه و کارت ملی مالک
- سند مالکیت ملک
- قولنامه انتقال مالکیت
- مدارک مربوط به استعلام ملک از اداره ثبت
- شناسنامه و کارت ملی وکیل
بعد از تنظیم وکالت‌نامه سه نسخه یک نسخه به وکیل، موکل و یکی نزد دفتر اسناد رسمی باقی می‌ماند.
فروش وکالتی ملکی که در رهن بانک است
درصورتیکه ملک در رهن بانک باشد مالک به خریدار وکالت‌نامه بلاعزل می‌دهد. خریدار بر اساس این وکالت‌نامه میتواند در تاریخی که بدهی پرداخت میشود ملک را از رهن خارج و به نام خود منتقل کند. دراین‌خصوص نیازی به حضور موکل نیست؛ اما تأیید و رضایت بانکی لازم است.
اختیار قبض ثمن توسط وکیل
طبق قانون مدنی وکیل در قرارداد بیع وکیل در قبض و اخذ ثمن نیست مگر قرینه‌ای بر این امر وجود داشته باشد. اگر در وکالت‌نامه اختیار قبض ثمن صراحتاً رد شده باشد وکیل نمی‌تواند ثمن را بگیرد. اما در موارد سوت با وجود اماره مبنی بر اختیار وکیل میتواند ثمن را بگیرد.
جمع‌بندی
هرچند در عرف فروش ملک از طریق وکالت فروش ملک رایج است؛ اما چنین روشی الزاماً بدون ریسک نیست. انتقال ملک از طریق وکالت فروش ملک پر از چالش حقوقی است؛ بنابراین بهتر است قبل از انجام خریدوفروش وکالتی با وکیل ملکی مشورت کنید تا ریسک خود را کاهش دهید.
تیم حقوقی دادنیک آماده است شما را در این مسیر راهنمایی کند.
سوالات متداول
آیا با وجود وکالت در فروش موکل میتواند ملک را بفروشد؟
متاسفانه، یکی از ریسکهای خرید و فروش وکالتی امکان فروش ملک به چند خریدار است؛ بنابراین بهتر است ضمن تسریع روند تنظیم سند رسمی در متن والت حق فروش را از موکل اسقاط کنید.
درصورتیکه وکیل از حدود اختیاراتش تجاوز کند چه میتوان کرد؟
بهطورکلی اصل بر این است که وکیل باید در مورد موضوع وکالت صلاحومصلحت موکل خود را رعایت کند در صورت عدم رعایت مصلحت موکل از وی سلب مسئولیت میشود.
دادنیک چیست؟
دادنیک یک موسسه حقوقی است که خدمات حقوقی خانواده مانند انواع طلاق، انحصار وراثت، خدمات مربوط به کنسولگری و… را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌دهد.
آیا امکان برگزار جلسه آنلاین با وکیل وجود دارد؟
بله. در صورتی که در شهر و یا کشورهای دیگر سکونت دارید و یا به دلیل مشغله کاری امکان حضور در دفتر را ندارید، می‌توانید جهت تنظیم جلسه آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، به واتس‌اپ یا تلگرام دادنیک پیام دهید.
چگونه به دادنیک اعتماد کنیم؟
وکلای موسسه دادنیک (یا همکاران ما در موسسه دادنیک) وکیل پایه یک دادگستری هستند و دارای پروانه وکالت فعال در کانون وکلا می‌باشند. ضمن اینکه قرارداد فی مابین موکل و وکلای دادنیک در سامانه ثنا که متعلق به قوه قضاییه است، تنظیم و ثبت میشود. که قابل پیگیری توسط وکیل و موکل می‌باشد.
این مطلب توسط تیم تحریریه دادنیک گردآوری و منتشر شده است.
تیم تحریریه دادنیک روزانه و در جهت افزایش اطلاعات کاربران سایت، مطالب متعددی در زمینه‌های مختلف منتشر می‌نماید.
برای مشاوره با وکیل متخصص می‌توانید با کارشناسان دادنیک در ارتباط باشید.
