وقتی یک ملک بین چند نفر مالکیت مشترک داشته باشد و شرکا درباره تقسیم ملک توافق داشته باشند، چالش حقوقی ایجاد نمی‌شود و طبق توافق عمل می‌شود؛ اما گره حقوقی اصلی جایی است که شرکا توافقی برای تقسیم نداشته باشند، یکی از راه‌حل‌های موجود افراز ملک مشاع است.
افراز ملک مشاع در اصطلاح حقوقی به معنای تقسیم‌کردن یک مال مشاع بین دو یا چند شریک است. در واقع تقسیم مال مشاع میان شرکا بر اساس سهم هریک از شرکا می‌تواند به‌صورت برابر و با تراضی بین طرفین یا به طور اجباری و از طریق حکم دادگاه انجام شود
در افراز هدف انتقال مالکیت با ایجاد حدود جغرافیایی برای هر مالک است به‌نحوی‌که بتواند به‌راحتی در ملک خود تصرف کند. اما در اولین قدم یک سوال باید پاسخ داده شود آیا ملک قابل‌تقسیم است؟ در اغلب اوقات تقسیم ملک آن را بی‌ارزش می‌کند یا ممکن نیست. در این حالت ملک غیر قابل افراز است و راه‌حل دیگر تقاضای دستور فروش است.
بهتر است پیش از هزینه برای طرح دعوی با یک وکیل ملکی دراین‌خصوص مشورت کنید. مؤسسه دادنیک آماده است به سؤالات مختلف شما مخاطبان عزیز دراین‌خصوص پاسخ دهد.
مال مفروز، مال مشاع
قبل از ورود به بحث لازم است با این دو مفهوم آشنا شویم. مال مشاع مالی است که میان چند شریک مشترک است؛ به‌نحوی‌که حدود مالکیت هر شریک مشخص نباشد و در مقابل مال مفروز یا اختصاصی مالی است که یک شخص به نحو انصاری مالک آن باشد.
هر یک از اموال مفروز و مشاع پیش‌گفته می‌تواند یک مال منقول یعنی مالی که قابلیت جابه‌جایی دارد باشد.
مانند خودرو یا یک مال غیرمنقول یعنی مالی که قابلیت جابه‌جایی ندارد باشد مثل خانه.
پس افراز ملک مشاع یعنی جداکردن سهم هر شریک و تقسیم آن مال بین شرکا به نسبت سهم هریک.
انواع روش‌های افراز ملک مشاع
ملک مشاع می‌تواند به دو صورت مورد افراز قرار گیرد:
- ارادی و داوطلبانه: در این حالت همه مالکان رضایت می‌دهد که ملک به قسمت‌های جداگانه‌ای تقسیم شود. در این صورت به توافق طرفین احترام گذاشته می‌شود و اجرا می‌شود.
- اجباری و قهری: در این شیوه مالکان نسبت به افراز ملک توافقی ندارند؛ بنابراین متقاضی می‌تواند از دادگاه درخواست افراز کند. دادگاه بعد از بررسی شرایط ملک نسبت به افراز اقدام کند.
معمولاً شرکا به توافقی نمی‌رسد و باید راه‌حل دوم را در پی بگیرند.
انواع افراز ملک مشاع
سه نوع افراز ملک مشاع در قانون وجود دارد:
- افراز ملک مشاع به‌تساوی: در این نوع، همه شرکا توافق می‌کنند ملک مشاع را به طور مساوی تقسیم کنند.
- تقسیم به تعدیل: وقتی تقسیم مساوی ممکن نیست باتوجه‌به قوانین و توافق شرکا، مالکیت جداگانه برای هر شریک مشخص می‌شود.
- تقسیم به رد: اگر تقسیم به تعدیل نیز امکان‌پذیر نباشد، دادگاه ممکن است از برخی شرکا بخواهد که مبلغی را به سایر شرکا پرداخت کنند تا تفاوت سهم‌ها تعدیل شوند.
محل ارائه تقاضای افراز ملک مشاع کجاست؟
در مورد محل تقدیم درخواست افراز ملک مشاع ۲ حالت وجود دارد:
- اگر جریان ثبتی ملک تمام شده و ملک به ثبت رسیده درخواست افراز به اداره ثبت ملک وقوع ملک داده می‌شود و اداره ثبت نیز با بررسی پرونده و رعایت قوانین موضوع اقدام به افراز می‌کند.
- اگر جریان ثبتی ملک تمام نشده باشد افراز از طریق دادگاه محل وقوع ملک انجام می‌شود.
معمولاً املاک ثبت شده‌اند؛ اما باید توجه داشت اگر دعوای مالکیت متعارضی برای ملک مشاع وجود داشته باشد افراز تا زمان حل‌شدن دعوا انجام نمی‌شود.
نحوه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت‌اسناد و املاک
برای افراز ملک مشاع معمولاً مراحل زیر طی می‌شود:
- با ثبت درخواست افراز از طرف یک یا چند شریک در اداره ثبت رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع به نماینده ثبت ارجاع می‌شود.
- نماینده ثبت با بررسی پرونده ملک نسبت به خاتمه جریان ثبتی و نبود سند مالکیت متعارض اظهارنظر کرده و پرونده را به مسئول واحد ثبتی ارجاع می‌دهد.
- مسئول واحد ثبتی به نقشه‌بردار مأموریت می‌دهد که با حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده ثبت ملک مشاع را بازدید با درنظرگرفتن سوابق ثبتی، تصرفات و غیره نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضا نماینده ثبت و شرکا برساند.
نقشه‌بردار باید در صورت قابلیت افراز حدود، مساحت و مشخصات هر قطعه را تعیین و در صورت‌جلسه منعکس کند و به امضا نماینده ثبت و شرکا برساند
- مسئول واحد ثبتی بعد از بررسی تطابق درخواست با قانون و صورت‌جلسه و نقشه تنظیمی تصمیم خود مبنی بر رد یا قبل درخواست افراز را اعلام می‌کند.
- در صورت قابلیت افراز و عدم اعتراض شرکا هر یک از قطعات زمین جدا شده بین شرکا بنابر توافق یا قرعه تقسیم می‌شود. با درخواست الزام به تنظیم سند رسمی هریک سند مالکیت شش‌دانگ خود را دارا می‌شوند.
- در صورت عدم قابلیت افزار با اخذ گواهی عدم افراز برای صدور دستور فروش به دادگاه مراجعه می‌شود.
باتوجه‌به اینکه اساساً قابلیت افراز ملک مشاع، وجود امکان توافق با شرکا و غیره بهتر از پیش از هر گونه اقدام قضایی با یک وکیل ملکی مشورت کنید.
نحوه اعتراض به تصمیم اداره ثبت
در صورت تشخیص عدم امکان افراز یا امکان افراز هر یک از شرکا می‌تواند از تصمیم اداره ثبت در دادگاه محل وقوع ملک مشاع شکایت کند. مهلت ثبت اعتراض تنها ۱۰ روز از ابلاغ تصمیم است.
مدارک لازم برای ثبت درخواست افراز
برای ثبت درخواست افراز ارائه مدارک زیر ضروری است:
- مشخصات مالکان ملک مشاع
- اسناد مالکیت
- درخواست افراز
ممکن از در ادامه روند افراز مدارک دیگری نظر نظریه کارشناسی، صورت‌مجلس و غیره نیاز باشد.
چه املاکی غیر قابل افراز هستند؟
املاکی غیر قابل افراز هستند که به‌خاطر ابعاد نامناسب، ویژگی‌های معماری خاص یا محدودیت‌های قانونی، امکان تقسیم دقیق و منصفانه ملک مشاع در آن‌ها وجود ندارد. این املاک معمولاً نیازمند رسیدگی قضائی و تعیین ارزش تخمینی‌اند تا مالکان با معیارهای عادلانه، به طریقی منصفانه ملک مشاع را تقسیم کنند.
دستور فروش ملک از طریق دادگاه برای املاک غیر قابل افراز
اگر ملک قابل افراز نباشد، عملیات ثبتی آن تمام نشده باشد یا بین شرکا یک محجور یا غایب مفقودالاثر باشد؛ متقاضی افراز باید با ارائه گواهی عدم افراز به دادگاه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را بدهد.
دادگاه با ارجاع امر به کارشناسی و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری دستور قطعی مبنی فروش ملک مشاع را صادر می‌کند. پس از فروش ملک مورد نظر سهم هر یک از شرکا پرداخت می‌گردد.
در یک مثال روشن سرقفلی ای که بین چند شریک مشترک باشد امکان افراز ندارد؛ بنابراین شرکت متقاضی افراز با درخواست فروش سرقفلی می‌تواند به شراکت خود پایان دهد.
افراز و تفکیک چه تفاوتی دارند؟
اگرچه بعضی‌ها این دو مفهوم را یکسان می‌دانند؛ اما در اصطلاح باهم متفاوت‌اند از تفاوت‌های تفکیک و افراز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- افراز در مورد اموال مشاع صورت میگیرد؛ اما تفکیک می‌تواند نسبت به ملک غیرمشاع نیز انجام شود.
- تفکیک با رضایت مالکان ملک مشاع است و افراز در صورت عدم تراضی و اختلاف نسبت به سهم یکدیگر صورت میگیرد.
- تفکیک در اداره ثبت‌اسناد و املاک صورت میگیرد و افراز هم در دادگاه هم در اداره ثبت‌اسناد و املاک.
- در تفکیک سهم همهٔ شرکا جدا می‌شود؛ ولی در افراز سهم متقاضی افراز جدا می‌شود سهم سایر شرکا به حالت اشاعه باقی می‌ماند.
- در صورت اعتراض یکی از شرکا به تفکیک، عملیات تفکیک متوقف می‌ماند تا زمانی که معترض رضایت دهد؛ اما در مورد افراز تنها پس از پایان فرایند امکان اعتراض وجود دارد.
- مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به تفکیک اداره ثبت و نسبت افراز دادگاه است.
- مبنای افراز اجبار حاکم است؛ اما مبنای تفکیک مصالحه است.
اینکه کدام راه تفکیک، فروش یا افراز ملک مشاع مناسب است در هر پرونده باتوجه‌به پیچیدگی‌های آن متفاوت است.
جمع‌بندی
شراکت در ملک همیشه بی‌دردسر نیست مخصوصاً زمانی که برای تصرفات مادی توافقی وجود نداشته باشد. برای همین درخواست افراز از درخواست‌های رایج پرونده‌های املاک مشاع است. اما این مسیر پیچیدگی‌های حقوقی خاصی دارد در صورت اقدام بدون آگاهی تنها باعث اتلاف وقت و هزینه می‌شود. مؤسسه حقوقی دادنیک آماده است به سؤالات شما در زمینه افراز ملک مشاع پاسخ دهد.
سوالات متداول
هزینه افراز ملک مشاع چقدر است؟
هزینه افراز بر اساس ارزش معاملاتی روز ملک تعیین و توسط اداره ثبت اخذ می‌شود.
فروش ملک مشاع چگونه است؟
معمولاً فروش ملک مشاع از طریق مزایده صورت میگیرد.
دادنیک چیست؟
دادنیک یک موسسه حقوقی است که خدمات حقوقی خانواده مانند انواع طلاق، انحصار وراثت، خدمات مربوط به کنسولگری و… را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌دهد.
آیا امکان برگزار جلسه آنلاین با وکیل وجود دارد؟
بله. در صورتی که در شهر و یا کشورهای دیگر سکونت دارید و یا به دلیل مشغله کاری امکان حضور در دفتر را ندارید، می‌توانید جهت تنظیم جلسه آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، به واتس‌اپ یا تلگرام دادنیک پیام دهید.
چگونه به دادنیک اعتماد کنیم؟
وکلای موسسه دادنیک (یا همکاران ما در موسسه دادنیک) وکیل پایه یک دادگستری هستند و دارای پروانه وکالت فعال در کانون وکلا می‌باشند. ضمن اینکه قرارداد فی مابین موکل و وکلای دادنیک در سامانه ثنا که متعلق به قوه قضاییه است، تنظیم و ثبت می‌شود. که قابل پیگیری توسط وکیل و موکل می‌باشد.
این مطلب توسط تیم تحریریه دادنیک گردآوری و منتشر شده است.
تیم تحریریه دادنیک روزانه و در جهت افزایش اطلاعات کاربران سایت، مطالب متعددی در زمینه‌های مختلف منتشر می‌نماید.
برای مشاوره با وکیل متخصص می‌توانید با کارشناسان دادنیک در ارتباط باشید.
