شاید تا حالا اصطلاح ملک مشاع را شنیده باشید؛ اما معنی آن را ندانید. ملک مشاع به معنی زمین پخش نشده است. در اصطلاح عامه زمینی است که بین چند شریک مشترک بوده و تقسیم نشده؛ بنابراین حدود مالکیت و تصرف هریک از شرکا نامشخص است. نقطه مقابل ملک مشاع ملک مفروز است به معنی ملکی که حدود مالکیت هر مالک در آن دقیق و مشخص است.
در یک مثال ملموس فکر کنید دو برادر خانه پدری خود را به ارث ببرند. در این صورت هر یک صاحب سه دنگ خانه هستند. اما آیا مشخص است هر یک مالک کدام بخش خانه هستند؟ آیا میتوان با یک خط کش خانه را دو بخش کرد یا آشپزخانه را به برادر اول داد و اتاق پذیرایی را به برادر دوم؟ مسلماً نه! این معنی حالت اشاعه است؛ یعنی هرچند سهم قانونی هر شریک مشخص است، حدود جغرافیایی مالکیت قابل تمیز نیست.
چالش حقوقی اصلی املاک مشاع، تعیین سهم هر شریک، خرید و فروش ملک، حدود تصرفات هر یک از مالکین و غیره است؛ بنابراین موسسه حقوقی دادنیک در تلاش است میزان آگاهی حقوقی لازم در این زمینه را افزایش دهد و در صورت نیاز به مشاوره حقوقی شما را همراهی کند.
انواع مال از نظر قانون مدنی
برای درک بهتر حالت اشاعه باید تقسیم‌بندی اموال از نظر قانون مدنی شروع کنیم. ماده ۱۱ قانون مدنی اموال را به دودسته تقسیم می‌کند:
- اموال منقول: به طور خلاصه اموالی که قابلیت جابه‌جایی دارند بدون اینکه آسیب ببینند منقول به‌حساب می‌آیند مثل خودرو.
- اموال غیرمنقول: در یک تعریف کوتاه، اموالی که قابل‌جابه‌جایی نیستند، غیرمنقول‌اند مثل ملک.
اموال مختلف به طور معمول یک مالک دارند؛ مثلاً شما صاحب سیم‌کارت، اتومبیل و خانه خود هستید. اما در برخی موارد امکان دارد چند شریک در مالی حق مالکیت داشته باشند. یعنی حالت اشاعه میتواند در اموال منقول یا غیرمنقول اتفاق بیفتد. برای مثال سرقفلی میتواند یک مال مشاع غیرمنقول و غیرقابل‌تقسیم باشد. در اصطلاح حقوقی مالکان در تمامی ذرات ملک شریک هستند.
چگونه حالت اشاعه ایجاد می‌شود؟
طبق قانون مدنی حالت مالکیت اشاعه به دو صورت ایجاد می‌شود:
- قهری: اشاعه در این حالت اجباری بوده مثل ارث
- ارادی: اشاعه در این حالت اختیاری است مثل عقد بیع که ۲ خریدار ملکی را می‌خرند.
به‌طورکلی به‌خاطر چالش‌های حقوقی ملک مشاع، یک وکیل ملکی معمولاً به شما توصیه می‌کند از اشاعه اختیاری دوری یا برای تصرفات خود پیش از ایجاد حالت اشاعه توافق کتبی کنید.
حالت‌های سند ملک مشاع
در سند شش‌دانگ کل مالکیت متعلق به یک نفر است در چند مشاع مالکیت شرکا قید می‌شود؛ اما حدود این مالکیت مشخص نمی‌شود. در واقع داشتن سند مشاع به معنی جداشدن ملک از سایر شرکا نیست.
در سند تفکیکی چند مالک صاحب یک ملک هستند برخلاف سند مشاع، حدود جغرافیایی مالکیت هر یک مشخص شده است.
حدود تصرف شرکا در ملک مشاع
به‌طورکلی هر شخص نسبت به اموال خود حق ۲ نوع تصرف دارد:
- تصرف مادی: منظور از تصرف مادی ملک مشاع اعمال و استفاده‌های فیزیکی از ملک است مثل ساخت‌وساز، سکونت
- تصرف حقوقی: منظور از تصرفات حقوقی، انجام اعمال حقوقی با موضوعیت ملک مشاع است. مثل اجاره، فروش
آیا حالت اشاعه تصرف مالکان را محدود می‌کند؟
در مورد تصرفات حقوقی اساساً هریک از شرکا هیچ محدودیتی ندارند و می‌توانند نسبت به سهم خود هر اقدام حقوقی که دوست دارند انجام بدهند؛ اما تنها نسبت به سهم خود چنین حقی دارد. اگر نسبت به مازاد سهم خود اقدامی کنند اقدامی غیرنافذ انجام داده‌اند و نیاز به مجوز شریک دارد. در صورت تأیید شریک، معامله صحیح و در صورت رد وی، معامله باطل خواهد بود.
اما در مورد تصرفات مادی، هیچ شریکی نمی‌تواند بدون اذن و رضایت سایر شرکا نسبت به ملک مشاع تصرف مادی کند. برای همین درخواست وضع ید یا خلع‌ید از سوی هری از شرکا نسبت به شریک دیگر در دادگاه غیر قابل استماع است.
هم‌چنین تصرفات حقوقی مثل اجاره ملک که نیازمند تصرف مادی است، از این طریق قابل‌انجام نیست.
نحوه تقسیم سود و زیان املاک مشاع در قانون مدنی
نه‌تنها سود بلکه مخارج و هزینه‌های املاک مشاع بر عهده شرکا است. به‌طورکلی اگر شرکا از پیش توافقی برای تعیین سهم هریک در سود و هزینه داشته باشند، آن توافق لازم‌الاجرا است. هر چند مطابق سهم هریک در ملک مشاع نباشد.
اما در صورت سکوت و نبودن توافق قبلی، قانون هریک از شرکا را به میزان سهم خود در سود و هزینه‌های ملک مشاع محق و مسئول می‌داند.
مثلاً یک نفر در یک‌ششم آپارتمانی شریک است. اما با شرکای خود توافق کرده در نیمی از سود شریک باشد. پس یک‌دوم اجاره‌بها متعلق به او است. اما اگر چنین توافقی نباشد یک‌ششم اجاره‌بها مال او خواهد بود.
چطور حالت اشاعه را از بین ببریم؟
اگر از دست شرکای خود خسته شده باشد و به دنبال راهی برای خلاصی از این وضعیت هستید؛ اینجا به جواب خود می‌رسید. حالت اشاعه ملک مشاع از چند راه از بین می‌رود:
- اگر ملک مشاع از بین برود یا در اصطلاح حقوقی تلف شود.
- به طور خلاصه افزار یعنی تقسیم ملک مشاع به میزان سهم هریک از شرکا است. مثلاً اگر دو شریک در یک زمین ۲۰۰ متری زمین را به دو قسمت ۱۰۰ متری تقسیم کنند در اصطلاح آن را افراز کرده‌اند. افراز ملک مشاع پیچیدگی‌هایی دارد که در مقاله دیگری به آن پرداخته‌ایم: افراز ملک مشاع
- یک راه‌حل ساده برای خاتمه اشاعه هم انتقال اختیاری یا قهری سهم هریک از شرکا به شریک دیگر یا شخص ثالث است. مثل فروش.
رایج‌ترین دعاوی حقوقی در مورد ملک مشاع تخلیه ملک مشاع، تفکیک املاک مشاع، افراز املاک مشاع و فروش املاک مشاع هستند. بسته به اینکه موضوع پرونده حقوقی شما کدام یک از موارد ذکر شده باشد هزینه وکیل ملکی متغیر خواهد بود.
حق شفعه در ملک مشاع
شاید تا حالا اصلاً اصطلاح حق شفعه به گوشتان نخورده باشد. اما جالب است بدانید اساساً شما به‌عنوان مالک می‌توانید هر تصرف حقوقی که می‌خواهید بدون اذن یا اطلاع شرکا خود در ملک خود انجام دهید.
یکی از این تصرفات فروش است در شرایط خاصی اگر شما ملکتان را به ثالثی بفروشید و به شریکتان اطلاع ندهید یا برعکس شریکتان سهم خودش را بفروشد و شما را در جریان نگذارد.
شریکی که از فروش بی‌اطلاع بوده میتواند با پرداخت ثمن معامله کل ملک را تصرف کند. به این حقی که برای شریک ناآگاه ایجاد می‌شود حق شفعه گفته می‌شود.
شرایط اعمال حق شعفه
- مال موردنظر غیرمنقول باشد؛ یعنی در اموالی مثل خودرو این حق ایجاد نمی‌شود.
- مال غیرمنقول قابل‌تقسیم باشد. یعنی بدون ایجاد ضرر برای هریک از شرکا قابل‌تقسیم بین آنها باشد.
- مال مشاع بین ۲ شریک باشد پس در شرکت‌های ۳ نفره و بیشتر این حق ایجاد نمی‌شود.
- نقل‌وانتقال از طریق عقد بیع باشد. یعنی شریک دیگر سهم خود را بفروشد.
در صورت وقوع همه این ۴ شرط و اعمال حق شفعه شرکت باید ضمن پرداخت ثمن معامله، درخواست الزام به تنظیم سند رسمی کند.
لازم است بدانید این حق دائمی نیست؛ بلکه شریک به‌محض اطلاع از وقوع بیع باید نسبت به اعمال آن اقدام کند وگرنه زایل می‌شود.
جمع‌بندی
املاک مشاع همواره پر از چالش حقوقی بوده است: شرایط افراز، تفکیک، تصرف و غیره. در این نوشتار به مال مشاع و مهم‌ترین مسائل پیرامون آن آشنا شدیم. اما مسلماً جزئیات و پیچیدگی‌های حقوقی هر دعوا متفاوت است؛ بنابراین مؤسسه حقوقی دادنیک آماده ارائه مشاوره دررابطه‌با املاک مشاع به شما مخاطبان عزیز است.
سوالات متداول
آیا مالکین واحدهای یک آپارتمان نسبت به زمین بنا مالکیت مفروز دارند؟
طبق قانون تملک آپارتمانها هر مالک نسبت به سهم اختصاصی خود در زمین بنا بهصورت اشاعه شریک است.
آیا شریک میتواند ملک مشاعی را اجاره دهد؟
با جلب رضایت سایر شرکا میتوان ملک را اجاره داد.
دادنیک چیست؟
دادنیک یک موسسه حقوقی است که خدمات حقوقی خانواده مانند انواع طلاق، انحصار وراثت، خدمات مربوط به کنسولگری و… را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌دهد.
آیا امکان برگزار جلسه آنلاین با وکیل وجود دارد؟
بله. در صورتی که در شهر و یا کشورهای دیگر سکونت دارید و یا به دلیل مشغله کاری امکان حضور در دفتر را ندارید، می‌توانید جهت تنظیم جلسه آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، به واتس‌اپ یا تلگرام دادنیک پیام دهید.
چگونه به دادنیک اعتماد کنیم؟
وکلای موسسه دادنیک (یا همکاران ما در موسسه دادنیک) وکیل پایه یک دادگستری هستند و دارای پروانه وکالت فعال در کانون وکلا می‌باشند. ضمن اینکه قرارداد فی مابین موکل و وکلای دادنیک در سامانه ثنا که متعلق به قوه قضاییه است، تنظیم و ثبت می‌شود. که قابل پیگیری توسط وکیل و موکل می‌باشد.
این مطلب توسط تیم تحریریه دادنیک گردآوری و منتشر شده است.
تیم تحریریه دادنیک روزانه و در جهت افزایش اطلاعات کاربران سایت، مطالب متعددی در زمینه‌های مختلف منتشر می‌نماید.
برای مشاوره با وکیل متخصص می‌توانید با کارشناسان دادنیک در ارتباط باشید.
