فک رهن اموال در اصطلاح حقوقی به معنای آزاد کردن مال از حالت وثیقه است. ملموس‌ترین مصداق رهن و فک رهن، وام‌هایی که بانک‌هایی مثل بانک مسکن بر روی سند یک ملک می‌دهد. مالک چنین املاکی لازم است پیش از فروش و انتقال ملک خود اقدام به فک رهن کنند.
معامله اموال رهنی یا به‌اصطلاح املاک وام‌دار هرچند ارزان‌تر هستند؛ اما دردسرهای قضایی زیادی دارند. مثلاً ممکن است فروشنده یا خریدار یک ملک وام‌دار، توافق کنند بدون فک رهن، ملک فروخته شود و یکی از طرفین تعهد پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد.
قرارداد این معاملات، قولنامه‌ای هستند نه رسمی؛ بنابراین فروشنده می‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.
به همین خاطر توصیه می‌کنیم پیش از معامله با یک وکیل ملکی مشورت کنید. موسسه حقوقی دادنیک آماده است با کادر مجرب خود در این زمینه شما را همراهی کند.
چه چیزهایی باعث فک رهن می‌شود؟
معمولاً روش‌های متعددی برای فک رهن اموال وجود دارد از جمله:
- پرداخت دین توسط راهن
- ابراء دین از طرف مرتهن
- ازبین‌رفتن مال موضوع رهن
- صرف‌نظرکردن مرتهن از مال موضوع رهن
- فسخ یا اقاله قرارداد رهن
هر یک از موارد بالا تحت شرایط خاصی منجر به فک رهن می‌شوند.
انواع دعاوی فک رهن
دعاوی فک رهن، بر اساس اقسام رهن می‌تواند یک دعوی مستقل باشد یا به همراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، مطرح شود:
- دعوی مستقل فک رهن: وقتی رهن دهنده مال خود را در گرو رهن گیرنده قرار می‌دهد، ملزم می‌شود تا پرداخت بدهی مال وی در رهن بماند. زمانی که با پرداخت آخرین قسط بدهی مال موضوع رهن فک رهن نشود؛ وی می‌تواند دعوای الزام به فک رهن اقامه کند. در این صورت رهن دهنده حتی می‌تواند خسارات قانونی و قراردادی و اجرت مثل زمان عدم فک رهن را مطالبه کند.
- دعوی فک رهن و تنظیم سند رسمی: درصورتیکه فروشنده مالی که در گرو رهن است بفروشد، متعهد می‌شود بعد از پرداخت بدهی آن را به طور رسمی به نام خریدار بزند. در صورت امتناع فروشنده خریدار می‌تواند علاوه بر دعوای فک رهن، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح کند.
این قسم دعاوی فک رهن با الزام، بین شرکت‌های عمرانی یا سازندگان ملک رایج است که پیش از ساخت اقدام به دریافت وام می‌کنند.
شرایط طرح دعوی الزام به فک رهن
رهن دهنده می‌تواند دعوی الزام به فک رهن را در دادگاه‌های عمومی حقوقی مطرح کند. برای طرح دعوی الزام به فک رهن مالک باید ثابت کند:
- بدهی موضوع قرارداد پرداخت شده یا سایر مواردی که منجر به فک رهن می‌شود رخ‌داده است.
- ادامه رهن دلیل قانونی یا قراردادی ندارد و غیرموجه است.
در این صورت رهن دهنده می‌تواند دعوی فک رهن اقامه کند.
مدارک لازم برای فک رهن
در هنگام اقامه دعوای فک رهن لازم است مدارکی جهت اثبات ادعای خواهان به دادخواست وی پیوست گردد. این مدار به طور خلاصه موارد زیر است:
- مدارک شناسایی
- قرارداد رهن
- مدارک و مستندات مبین پرداخت دین یا برایت و فسخ قرارداد
- نظریه کارشناسی و استعلامات
- در صورت لزوم معرفی شهود و تحقیقات محلی
سایر مدارکی که ممکن است بنابر تشخیص قاضی جهت اثبات ادعای خواهان لازم باشد.
روش های فک رهن
برای آزاد کردن سند مورد وثیقه یا فک رهن ۳ راه‌حل وجود دارد:
سپرده‌گذاری برای فک رهن
در خصوص اسناد رهن بانکی، راهن می‌تواند به بانک مراجعه کند تا مانده بدهی او محاسبه شود. در نهایت با سپرده‌گذاری ۱۱۰ درصد این مانده بدهی ملک مورد رهن آزاد می‌شود. در ادامه شخص باید به پرداخت اقساط خود ادامه دهد و تا زمان پرداخت آخرین قسط این سپرده قابل‌برداشت نیست. جالب است بدانید که این سپرده موضوع سود بانکی نیز قرار می‌گیرد و شخص متقاضی می‌تواند سود را برداشت کند.
تسویه‌حساب برای فک رهن
در خصوص اسناد رهن بانکی یک راه‌حل سرراست تسویه کامل بدهی است؛ یعنی متقاضی باید به بانک مراجعه و درخواست تسویه‌حساب بدهی بدهد و با پرداخت کامل مانده بدهی ملک مورد رهن آزاد می‌شود.
تعویض وثیقه برای فک رهن
در این روش مالک می‌تواند ملک دیگری که به نام خودش است به بانک معرفی کند و از ملک موضوع رهن فک رهن کند یا ملکی که به نام ثالث است را به بانک معرفی کند در این صورت رهن موقت بوده و مالک باید طی ۶ ماه تا ۱ سال ملک دیگری که متعلق به خودش است را معرفی کند.
کدام روش فک رهن بهتر است؟
اینکه کدام روش بهتر است به پارامترهای مختلفی بستگی دارد. برای مثال اگر تعداد قسط‌های بیشتری پرداخت کرده‌اید سپرده‌گذاری روش بهتری است؛ اما اگر تعداد قسط‌های کمتری پرداخت کرده‌اید باتوجه‌به اینکه در ابتدا قسمت اعظم هر قسط سود بانکی است با روش تسویه‌حساب زیان کمتری خواهید داشت و تا میزان زیادی صرفاً مبلغ بدهی را پرداخت می‌کنید.
وقتی ملک که در رهن است به فروش می‌رسد در اصطلاح خانه وام‌دار خریدوفروش می‌شود. در این صورت مبلغ وام از قیمت خانه کسر می‌شود. به طور مثال اگر ملکی به مبلغ ۵ میلیارد به فروش برسد و ۱ میلیارد وام داشته باشد قیمتی که خریدار می‌پردازد ۴ میلیارد خواهد بود و پرداخت اقساط بر عهده وی قرار می‌گیرد.
نکته دیگری که در خصوص اموال رهنی وجود دارد این است که خریدار به‌محض خرید نمی‌تواند ملک را در دفتر اسناد رسمی به نام خود بزند؛ بلکه تا پایان سررسید آخرین قسط وام خانه ملک باید به نام فروشنده باقی بماند.
به همین دلیل در هنگام عقد قرارداد علاوه بر قولنامه فروش، فروشنده وکالتی به خریدار می‌دهد تا به‌محض پایان اقساط ملک را به نام خود کند. این مسئله دست فروشنده را در فروش ملک به افراد متعددی بازمی‌گذارد که ریسک این معاملات را بالاتر می‌برد.
فک رهن خودرو چیست؟
خودرو نیز می‌تواند موضوع رهن قرار گیرد. درصورتیکه شخصی به طور اقساطی اقدام به خرید خودرویی از ایران‌خودرو یا سایپا کند، سند خودرو یا برگ سبز آن با مهری تحت عنوان سند در رهن است صادر می‌شود.
پس از تسویه بدهی و طی‌کردن مراحل فک رهن در یکی از مراکز تعویض پلاک، روی برگه سبز قید خواهد شد که خودرو فک رهن شده است و مالک می‌تواند آن را بفروشند.
شرایط فک رهن خودرو چیست؟
برای فک رهن خودرو وجود شرایط زیر لازم است:
- ارائه معرفی‌نامه از شرکت خودروسازی که ماشین در رهن آن است به مرکز تعویض پلاک
- ارائه گواهی مفاصاحساب از اجرائیات در صورت عدم پرداخت جرایم معوقه
- مراجعه مالک یا وکیل قانونی به همراه خودرو به تعویض پلاک جهت انجام امور اداری فک رهن
- وجود سابقه اطلاعات مربوط به فک رهن ماشین در سامانه پلیس راهور
- تهیه برگ معاینه فنی
دو مورد آخر این لیست مخصوص خودرو های داخلی هستند.
مدارک فک رهن خودرو
به‌طورکلی برای فک رهن خودرو مدارک زیر لازم است:
- سند مالکیت خودرو صادره توسط پلیس راهور ناجا (برگ سبز ماشین)
- کارت مشخصات خودرو
- مدارک شناسایی مالک یا وکیل
- مدارک محرز کنند محل سکونت مالک مطابق نشانی مندرج در سند
- بیمه شخص ثالث معتبر
بهتر است پیش از رجوع برای فک رهن یک نسخه کپی نیز از مدارکتان تهیه کنید.
نمونه متن درخواست فک رهن
در ادامه به یک نمونه دادخواست ساده حقوقی جهت الزام فک رهن می‌پردازیم:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان
با سلام و وقت به‌خیر؛
احتراماً به استحضار می‌رساند که اینجانب ……………. فرزند ……………………. به شماره ملی ……………، در تاریخ ………………… با خوانده دعوی، آقا / خانم ………………………. یک قرارداد رهن به شرح پیوست، منعقد نموده‌ایم که به‌موجب آن بنده، منزل مسکونی خویش به مشخصات…………………… به ارزش …………………………… ریال را به‌عنوان رهن، به ایشان واگذار نموده‌ام. طبق قرارداد منعقد شده، بنده متعهد شدم در ۱۲ قسط در موعدهای مقرر در قرارداد بدهی خود را پرداخت نمایم. بنده نیز اقدام به پرداخت کلیه بدهی‌های خود در تاریخ مقرر به خوانده محترم طبق فاکتورهای پیوست دادخواست نموده‌ام.
علی‌رغم پرداخت تمامی مبلغ بدهی توسط اینجانب، خوانده محترم از انجام اقدامات لازم جهت فک رهن خودداری می‌نمایند؛ لذا، به‌موجب این دادخواست، رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن ملک را استدعا دارم.
با تشکر از حسن توجهتان
جمع‌بندی
خرید و فروش اموال وام‌دار تنها به ملک محدود نمی‌شود بله خودرو، سیم‌کارت و غیره نیز می‌توانند موضوع رهن قرار بگیرند. معاملات این اموال همیشه پر از چالش حقوقی بوده‌اند.
برای همین لازم است پیش از عقد قرارداد با یک وکیل ملکی مشورت کنید و حد ممکن خودتان را نسبت به وقوع دعاوی قضایی بیمه کنید. اگر در مرحله آغاز دعوای حقوقی نیز هستید مشورت با وکیل از ضروریات است.
موسسه حقوقی دادنیک با وکلای متخصص در دعاوی رهنی می‌توانند شما را در این مسیر راهنمایی کند.
سوالات متداول
چگونه میتوان فهمید ملک در رهن است؟
با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی میتوانید از وضعیت ثبتی ملک استعلام بگیرید.
در کدام دادگاه میتوان دعوی فک رهن نمود؟
درصورتیکه موضوع قرارداد رهن اموال غیرمنقول است دعوای فک رهن باید در دادگاه محل وقوع مال اقامه شود.
دادنیک چیست؟
دادنیک یک موسسه حقوقی است که خدمات حقوقی خانواده مانند انواع طلاق، انحصار وراثت، خدمات مربوط به کنسولگری و… را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌دهد.
آیا امکان برگزار جلسه آنلاین با وکیل وجود دارد؟
بله. در صورتی که در شهر و یا کشورهای دیگر سکونت دارید و یا به دلیل مشغله کاری امکان حضور در دفتر را ندارید، میتوانید جهت تنظیم جلسه آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، به واتس‌اپ یا تلگرام دادنیک پیام دهید.
چگونه به دادنیک اعتماد کنیم؟
وکلای موسسه دادنیک (یا همکاران ما در موسسه دادنیک) وکیل پایه یک دادگستری هستند و دارای پروانه وکالت فعال در کانون وکلا می‌باشند. ضمن اینکه قرارداد فی مابین موکل و وکلای دادنیک در سامانه ثنا که متعلق به قوه قضاییه است، تنظیم و ثبت می‌شود. که قابل پیگیری توسط وکیل و موکل می‌باشد.
این مطلب توسط تیم تحریریه دادنیک گردآوری و منتشر شده است.
تیم تحریریه دادنیک روزانه و در جهت افزایش اطلاعات کاربران سایت، مطالب متعددی در زمینه‌های مختلف منتشر می‌نماید.
برای مشاوره با وکیل متخصص میتوانید با کارشناسان دادنیک در ارتباط باشید.
