فروش ملک مشاع ورثه ای

قانونگذار در قانون مدنی، چگونگی تقسیم اموال افراد پس از مرگ آن‌ها را مشخص کرده است. بر اساس این قانون، اموال باقی مانده از متوفی به‌عنوان ارث به افرادی‌که قانون آن‌ها را وارث می‌شناسد، تعلق می‌گیرد.

هر وارث می‌تواند انتخاب کند که ارث را بپذیرد یا نپذیرد. اگر وارثی ارث را بپذیرد، می‌تواند هر تصرفی که می‌خواهد روی سهم خود انجام دهد، از جمله اینکه آن را بفروشد.

اگر مالی که به ارث رسیده است، ملک باشد و چند نفر وارث آن باشند، هر کدام از آن‌ها سهم مشخصی از آن ملک را دارند. البته، فروش ملک مشاع ورثه ای شرایط خاص خود را دارد. برای مثال، اگر یکی از وراث نتواند خودش تصمیم بگیرد (مثلاً کودک باشد)، برای فروش سهم او باید اجازه دادستان هم گرفته شود.

همچنین، اگر خریدار بخواهد سند ملک را به نام خودش کند، باید مدارکی مثل گواهی انحصار وراثت و برگه پرداخت مالیات بر ارث را ارائه دهد.

ملک ورثه‌ای یا موروثی چیست؟

در صورتی‌که شخصی فوت کند و تنها یک فرزند داشته باشد، تمام دارایی‌های او از جمله ملک به‌طور کامل به فرزندش می‌رسد. اما اگر چند فرزند وجود داشته باشد، ملک به صورت مشاع بین آن‌ها تقسیم می‌شود و هر کدام سهمی از آن را دارا هستند.

در این حالت، ملک ورثه‌ای نامیده می‌شود و تا زمانی‌که تمام وراث با فروش آن موافقت نکنند، نمی‌توان آن را به‌طور کامل به شخص دیگری منتقل کرد. به‌عبارت دیگر، برای فروش یک ملک مشاع ورثه‌ای، باید مراحل قانونی خاصی طی شود و رضایت تمام وراث الزامی است.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه‌ای

پس از فوت یک فرد، وراث او حق دسترسی به اموال به‌جا مانده را دارند. با این‌حال، سکونت در ملک موروثی یا توافق اولیه وراث برای فروش آن، به‌معنای حل کامل مسئله نیست.

برای فروش قانونی ملک ورثه‌ای، تعیین دقیق سهم‌الارث هر وارث، حتی آن‌هایی که غایب یا محجور هستند، ضروری است. در ادامه، شرایط فروش ملک مشاع ورثه‌ای را به‌طور کامل بررسی خواهیم کرد تا به شناخت بهتری از این موضوع دست یابید.

• پس از تقسیم ارث، هر وارث، مالک سهم مشخصی از اموال متوفی می‌شود و تنها می‌تواند در مورد اموال خود تصمیم‌گیری کند. در صورتی‌که ملک ارثی به‌صورت مشترک متعلق به چند وارث باشد، فروش کل ملک تنها با توافق همه وراث و اخذ مجوزهای قانونی لازم از جمله اجازه دادستان در صورت وجود فرد محجور امکان‌پذیر است.
• برای انجام معامله ملک ورثه‌ای، رضایت و اهلیت تمامی طرفین معامله الزامی است. به‌عبارت دیگر، هر یک از وراث و خریدار باید از نظر قانونی صلاحیت انجام معامله را داشته باشند و با میل و اراده خود در این معامله شرکت کنند.
• معامله خرید و فروش املاک ورثه‌ای باید مطابق با قوانین و مقررات جاری کشور صورت گیرد. در واقع، این معامله باید از نظر قانونی صحیح و مشروع بوده و موضوع آن به‌طور دقیق و روشن مشخص شده باشد. همچنین، هر گونه ابهام یا مغایرتی با قوانین می‌تواند منجر به ابطال معامله و بروز مشکلات حقوقی شود.
• برای انتقال سند ملک موروثی به نام فرد جدید، وراث ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را از شورای حل اختلاف اخذ کنند. سپس با پرداخت مالیات بر ارث و گرفتن گواهی پایان کار ساختمان، می‌توانند نسبت به انجام مراحل قانونی انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی اقدام نمایند.

مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای

خرید و فروش املاک، چه املاک ورثه‌ای و چه املاک دیگر، مستلزم طی مراحل قانونی مشخص است. عدم رعایت این مراحل می‌تواند منجر به باطل شدن معامله و عدم امکان انتقال سند به نام خریدار شود.

احراز مالکیت ملک

برای خرید و فروش ملک موروثی، شرط اصلی آن است که ملک به نام فرد فوت‌شده باشد و گواهی انحصار وراثت که سهم هر یک از وراث را مشخص می‌کند، صادر شده باشد.

اگر ملک به نام یکی از وراث یا همسر متوفی باشد، دیگر به‌عنوان ملک موروثی محسوب نمی‌شود و سایر وراث حق فروش آن را ندارند. بنابراین، قبل از انجام هر گونه معامله، حتماً باید مالکیت ملک و سهم هر یک از وراث به‌طور دقیق بررسی شود.

صدور گواهی انحصار و وراثت

گواهی انحصار وراثت، سندی رسمی است که توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و مشخص می‌کند چه کسانی و با چه نسبتی وارث یک فرد فوت شده هستند. در واقع، این گواهی نقشه راهی برای تقسیم اموال متوفی بین وراث محسوب می‌شود.

برای اطمینان از اینکه مالکیت یک ملک ورثه‌ای به‌درستی مشخص شده و سهم هر یک از وراث تعیین شده است، باید به گواهی انحصار وراثت مراجعه کرد. این گواهی به‌وضوح نشان می‌دهد که چند نفر وارث بوده و هر کدام چه سهمی از ملک را دارا هستند.

مشاهده وصیت‌ نامه متوفی

هر فرد می‌تواند در طول زندگی، بخشی از اموال خود را به دیگری منتقل کند. اما پس از فوت فرد، برای نقل و انتقال اموال ورثه‌ای، بررسی وصیت‌نامه ضروری است. اگر وصیت‌نامه عهدی باشد، متوفی شخصی را برای انجام امور خاصی مامور کرده و وصیت او باید اجرا شود. اما در وصیت تملیکی، متوفی بخشی از اموال خود را به فرد دیگری بخشیده است. در این‌صورت، قبل از هر گونه تصرف در اموال، باید وضعیت دقیق آن‌ها مشخص شود. توجه داشته باشید که هر فرد تنها می‌تواند یک سوم اموال خود را وصیت کند و در صورت رسمی بودن وصیت‌نامه، سهم قانونی وراث تغییر خواهد کرد.

بررسی وجود وراث صغیرنامه

در تقسیم ارث، وراث به دو دسته بزرگسال و صغیر (زیر 15 سال) تقسیم می‌شوند. فرد صغیر به‌دلیل عدم اهلیت قانونی، نمی‌تواند مستقیماً بر اموال ارثی خود تصرف کند. برای فروش املاک موروثی صغیر، نیاز به قیم و طی مراحل قانونی است.

 قیم نیز پس از تعیین سهم صغیر، باید درخواست فروش را به قوه قضاییه ارائه دهد. در صورت موافقت دادستان، امکان فروش ملک و انتقال آن به شخص دیگری فراهم می‌شود.

بررسی وکالتنامه خرید و فروش ملک

برای معامله ملک ورثه‌ای در غیاب وراث، تنظیم وکالت‌نامه رسمی الزامی است. وکالت‌نامه‌ای که به وکیل اجازه انجام این معامله را می‌دهد باید در دفتر اسناد رسمی یا کنسولگری ایران در خارج از کشور تنظیم شده باشد.

این وکالت‌نامه علاوه‌بر رسمی بودن، باید به‌وضوح حدود اختیارات وکیل را مشخص کند. به‌عبارت دیگر، وکیل باید صراحتاً مجاز به انجام معامله ملک باشد. در صورتی‌که وکالت‌نامه چنین اختیاری را به وکیل ندهد، معامله انجام شده فاقد اعتبار قانونی خواهد بود. بنابراین، پیش از انجام هر گونه معامله‌ای، بررسی دقیق وکالت‌نامه و اطمینان از وجود اختیار کافی برای وکیل، امری ضروری است.

موافقت همه وراث

انجام معامله ملکی که از طریق ارث به چند نفر رسیده است، منوط به رضایت تمام وراث است. اگر حتی یکی از وراث با فروش ملک مخالفت کند، روند معامله با مشکل مواجه خواهد شد و ممکن است به تعویق بیفتد یا حتی منتفی شود.

پرداخت مبلغ معامله شده به همه وراث

به‌طور معمول، خریدار می‌تواند کل مبلغ فروش ملک را به حساب یکی از وراث یا نماینده آن‌ها واریز کند تا سپس مبلغ بین وراث تقسیم شود. اما به‌دلیل احتمال بروز اختلاف بین وراث، توصیه می‌شود که پیش از فروش، سهم هر وارث مشخص شده و مبلغ مربوط به سهم هر فرد، مستقیماً به حساب بانکی خودش واریز شود. این روش، احتمال بروز اختلافات مالی و حقوقی بین وراث را به حداقل می‌رساند.

مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه‌ ای

مدارک مورد نیاز برای فروش ملک ورثه ای شامل موارد زیر است:

• ارائه مدارک هویتی طرفین معامله؛
• دریافت گواهی انحصار وراثت؛
• سند ملک موروثی یا سند رسمی آن؛
• اجازه دادستان برای فروش سهم‌الارث فرد مهجور؛
• گواهی مفاصا حساب مالیاتی متوفی؛
• گواهی پرداخت مالیات ملک موروثی؛

فروش ملک ورثه‌ای بدون انحصار وراثت

در صورتی‌که فردی فوت کند و چند وارث داشته باشد، هر یک از آن‌ها به نسبت درجه خویشاوندی و جنسیت، سهم مشخصی از اموال متوفی را دریافت می‌کنند. برای تعیین دقیق این سهم و انجام معاملات مربوط به اموال به جا مانده، وراث باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و گواهی انحصار وراثت را اخذ کنند.

در صورتی‌که همه وراث بالغ و راضی به فروش ملک باشند و نیازی به سند رسمی نباشد، ممکن است این گواهی اخذ نشود؛ اما این‌کار ریسک‌های حقوقی به‌همراه دارد.

همچنین، در مواردی‌که وارث صغیر یا مجنون وجود داشته باشد، یا خریدار تقاضای سند رسمی داشته باشد، یا وراث قصد وکالت به وکیل ملکی را داشته باشند، اخذ گواهی انحصار وراثت الزامی است.

فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت یکی از وراث

فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت همه وراث، جرم محسوب می‌شود و معامله انجام شده نیز از نظر قانونی باطل است. هر یک از وراث، سهم مشخصی از اموال متوفی را دارا هستند و برای فروش ملک موروثی، رضایت همه وراث الزامی است. اگر یکی از وراث بدون اجازه سایرین اقدام به فروش ملک کند، وراث دیگر می‌توانند از او به جرم فروش مال غیر شکایت کنند.

حتی اگر معامله انجام شده باشد، تنها سهم ورثه‌ای که رضایت داده معتبر خواهد بود و سهم سایر وراث همچنان به آن‌ها تعلق می‌گیرد. بنابراین، برای جلوگیری از مشکلات قانونی و زیان مالی، توصیه می‌شود قبل از هر گونه معامله‌ای در خصوص املاک موروثی، رضایت همه وراث به‌صورت کتبی اخذ شود.

تصرف ملک ورثه‌ ای توسط یکی از وراث

در صورتی‌که شخصی پس از فوت مالک، بدون اجازه سایر وراث در ملک موروثی سکونت کند یا یکی از وراث بدون رضایت بقیه در این ملک دست به اقدامی بزند، تصرف عدوانی ملک ورثه‌ای رخ داده است. این عمل، طبق قانون، جرم محسوب می‌شود و سایر وراث حق دارند از متصرف شکایت کرده و درخواست تخلیه ملک را داشته باشند.

خرید ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث

وقتی صحبت از خرید ملک ورثه‌ای می‌شود، یکی از وراث این امکان را دارد که ملک موروثی را خریداری کند، اما فروش ملک به این فرد، مستلزم رعایت شرایط خاصی است. برای انجام این معامله، وراث باید به قوانین و مقررات مربوط به فروش املاک ورثه‌ای که در زیر آمده‌‌اند توجه کنند تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.یما

• برای خرید یک ملک به‌عنوان ارث، خریدار باید واجد شرایط قانونی باشد. یعنی باید بالغ و عاقل بوده و از نظر قانونی صلاحیت انجام چنین معامله‌ای را داشته باشد.
• برای خرید و فروش ملک موروثی توسط وراث، توافق همه وارثان، قانونی بودن معامله و مشخص بودن کامل ملک مورد معامله الزامی است.
• برای انجام امور مربوط به ماترک متوفی، وراث باید ابتدا گواهی انحصار وراثت را اخذ نمایند تا سهم الارث هر یک از آنان مشخص گردد. چنانچه در میان وراث، فردی مجنون یا صغیر وجود داشته باشد، برای فروش اموال متوفی، اخذ اجازه دادستان یا حضور قیم قانونی وی الزامی است.

فروش ملک ورثه‌ای توسط دادگاه

در صورت فوت شخصی، اگر ملکی از وی باقی مانده باشد که قابل تقسیم بین وراث باشد، دادگاه پس از تعیین سهم هر یک، ملک را بین آن‌ها تقسیم می‌کند. وراث پس از آن آزادند که سهم خود را به دلخواه بفروشند.

اما اگر ملک قابل تقسیم نباشد، دادگاه آن را به مزایده می‌گذارد و پس از فروش، مبلغ حاصل را با توجه به سهم‌الارث هر وارث، بین آن‌ها تقسیم می‌کند. همچنین، برای انجام این فرآیند، حضور وراث یا نماینده قانونی آن‌ها در دادگاه الزامی است و هزینه‌های مربوط به مزایده نیز بر عهده وراث خواهد بود.

نکات مهم در خرید فروش ملک ورثه‌ای

برای اطمینان از انجام معامله‌ای موفقیت‌آمیز در خرید و فروش املاک موروثی، توجه به نکات کلیدی ضروری است. در واقع، رعایت این نکات، منجر به رضایت خاطر طرفین معامله و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی خواهد شد.

• برای اطمینان از مالکیت متوفی بر ملک مورد معامله، خریدار باید بررسی‌های جامعی انجام دهد. این بررسی‌ها شامل استعلام از اداره ثبت برای تایید مالکیت متوفی در سند رسمی ملک، مشاهده اصل سند مالکیت و همچنین، بررسی گواهی پرداخت مالیات بر ارث توسط وراث است.
• برای انجام معامله ملک موروثی، رضایت تمام وراث الزامی است. خریدار باید پیش از نهایی کردن قرارداد، از موافقت همه وارثان با فروش ملک اطمینان حاصل کند. عدم رضایت حتی یکی از وراث می‌تواند به بروز مشکلات حقوقی در آینده منجر شود.
• هنگام خرید ملک، وجود وراث و وضعیت قانونی آن‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر ملکی دارای وارث صغیر یا محجوری باشد، برای انجام معامله حضور وکیل یا قیم قانونی این افراد الزامی است. خریدار باید پیش از نهایی کردن معامله، از وجود وراث و تکمیل مراحل قانونی مربوطه اطمینان حاصل کند تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.
• قبل از انجام هر گونه معامله‌ای، خریدار باید از عدم وجود وصیت‌نامه رسمی یا غیررسمی برای ملک مورد نظر اطمینان حاصل کند. وجود وصیت‌نامه به این معنی است که سهم هر یک از ورثه و رضایت آن‌ها برای فروش ملک باید مشخص شود. عدم توجه به این نکته می‌تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی و ابطال معامله شود.
• درج و اجرای دقیق مراحل پرداخت ثمن معامله در قرارداد فروش ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. این امر از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کرده و اطمینان خاطر طرفین معامله را فراهم می‌آورد.
• قانونگذار به صراحت مقرر کرده است که قتل عمد مانع از ارث‌بردن قاتل از مقتول می‌شود.
• مطابق قوانین ارث، همسر فرد متوفی نیز یکی از وراث محسوب می‌شود. بنابراین، در هنگام تقسیم اموال باقی‌مانده از متوفی، سهم‌الارث همسر باید مشخص شده و به او تعلق گیرد.
• در مواردی‌که املاک به دلایلی مثل ماهیت ملک یا وجود مالکان متعدد، قابل تقسیم بین مالکان نباشند، دادگاه صالح به‌عنوان مرجع قانونی، مسئولیت فروش ملک را بر عهده می‌گیرد تا حقوق همه مالکان تضمین شود.

نمونه دادخواست فروش ملک ورثه

تنظیم دادخواست فروش ملک موروثی، به‌دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، نیازمند مشاوره و همراهی وکیل متخصص در امور املاک است. با این‌حال، برای آشنایی بیشتر با ساختار کلی این نوع دادخواست، یک نمونه از آن در ادامه ارائه شده است.

خواهان: …………………. (نام وارث خواهان فروش ملک) خوانده: ……………… (نام کلیه ورثه به جز خواهان) وکیل یا نماینده حقوقی: ………………………. (نام وکیل یا نماینده قانونی) تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع (مشترک) دلایل و منضمات: وکالت‌نامه وکیل، نظریه کارشناس اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز ملک شماره …، رأی شماره … مبنی بر عدم امکان تقسیم و…‌ شرح خواسته: ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان … با سلام و احترام با توجه به نظر کارشناس … و رأی صادره از شعبه …. مبنی بر عدم امکان افراز ملک با شماره ثبت …. صدور دستور فروش ملک مذکور به موجب ماده …. از طریق مزایده مورد استدعاست. با تشکر و تجدید احترام

کلام آخر

ملک موروثی به اموالی گفته می‌شود که پس از فوت مالک، به وراث قانونی او منتقل می‌شود. وراث می‌توانند پس از طی مراحل قانونی انحصار وراثت، برای فروش این اموال اقدام کنند. اگر ملک موروثی قابل تقسیم (افراز) باشد، سهم هر وارث مشخص شده و آن‌ها می‌توانند سهم خود را به‌صورت جداگانه بفروشند.

اما در مواردی‌که ملک قابل تقسیم نباشد، دادگاه با درخواست وراث، ملک را به مزایده گذاشته و حاصل فروش را بین آن‌ها تقسیم می‌کند. همچنین، برای خرید و فروش املاک موروثی، شرایط و قوانین خاصی وجود دارد که با توجه به وضعیت ملک و تعداد وراث متفاوت است. در نهایت، شما می‌توانید برای دریافت مشاوره تخصصی در این زمینه با وکلای دادنیک تماس بگیرید.

سؤالات متداول