وقتی دادگاه حکم بدهکاری محکوم علیه صادر کند، محکوم علیه موظف است ظرف مدت ده روز مفاد حکم را اجرا کند، یعنی ترتیبی برای دادن بدهی خود به محکوم به فراهم کند یا اینکه مالی را معرفی کرده تا توقیف و سپس در مزایده به حراج رود.
از نظر حقوقی مزایده نوعی از معامله و فروش اموال منقول و غیرمنقول اشخاص حقوقی یا حقیقی که با سازوکاری حقوقی و شرایطی مطابق قانون اجرا می‌شود؛ بنابراین رعایت تشریفات قانونی و حقوقی در خصوص اجرای مزایده بسیار مهم است و اساساً مزایده‌ای که ساختار قانونی را رعایت نکند دارای ارزش حقوقی و وجاهت قانونی ندارد.
در این مقاله از دادنیک به بررسی مزایده در اجرای احکام دادگستری می‌پردازیم. در صورت سؤال پیرامون مزایده می‌توانید با کارشناسان مؤسسه حقوقی دادنیک در ارتباط باشید.
بها و قیمت مورد مزایده
بها و قیمت پایه مزایده به‌واسطه کارشناسی نماینده رسمی دادگستری تعیین می‌گردد و خریداران با رعایت تشریفات قانونی، قیمت پیشنهادی خود برای اموال موردنظر ارائه می‌کنند و مزایده‌گذار با بررسی قیمت‌های پیشنهادی، اقدام به انتخاب بالاترین قیمت پیشنهادی می‌کند. سپس اموال مربوطه با سپری‌کردن روند حقوقی و مالی در اختیار خریدار قرار خواهند گرفت.
درصورتی‌که انجام معاملات، مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی باشد، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر است.
مزایده در قانون
مطابق ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی ترتیب فروش اموال غیرمنقول، مانند فروش اموال منقول است.
لازم به ذکر است سند مورد مزایده صرفاً به نام برنده مزایده تنظیم می‌شود و اجرای احکام حتی به درخواست برنده مزایده سند را به نام فرد دیگری تنظیم خواهد کرد.
محتویات آگهی مزایده
بر اساس ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی در آگهی مزایده مال غیرمنقول موارد زیر باید نوشته شود:
- نام و نام خانوادگی صاحب‌ملک
- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین آن که ملک محل سکونت یا کسب یا پیشه و یا تجارت یا زراعت و غیره است.
- تعیین اینکه ملک ثبت شده است.
- تعیین اینکه ملک در اجاره است. اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره. چقدر است
- تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن به فروش می‌رسد.
- تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
- ساعت و روز و محل مزایده.
طبق ماده ۱۲ در آگهی فروش مال منقول نکات ذیل درج می‌شود:
- نوع و مشخصات اموال توقیف شده.
- روز و ساعت و محل فروش.
- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
انتشار آگهی مزایده
بر اساس ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، زمان فروش باید طوری مشخص شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نگردد.
نشر آگهی به دو نوع است:
- آگهی در روزنامه: طبق ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی، یک نوبت منتشر گردد. هر یک از طرفین قادرند تقاضا کنند که آگهی فروش در روزنامه کثیرالانتشار آگهی گردد.
- الصاق آگهی: در صورت فقدان روزنامه محلی یا تعیین ارزش مال تا بیست هزار تومان، الصاق آگهی در محل، جایگزین نشر آگهی در روزنامه خواهد شود. لازم است که آگهی به‌صورت جداگانه در قسمت اجرا و محل فروش نیز الصاق گردد
مأمور مزایده در اجرای احکام مدنی
مأمور مزایده دارای حقوق و تکالیفی به شرح در مزایده است:
- مدیر اجرای مزایده یا مأمور مزایده تحت ریاست و مسئولیت دادگاه فعالیت می‌کند.
- درصورتی‌که حین اجرای حکم دادگاه برای مزایده نسبت به مدیر یا مأمور مزایده بی‌احترامی یا سوءرفتاری گردد. مأمور مزایده می‌تواند از مأموران انتظامی استفاده کند.
- اگر کسی مانع انجام‌وظیفه مأمور مزایده شود علاوه بر مجازات کیفری مقرر در قانون، مسئول خسارت ناشی از عمل خود نیز خواهد بود.
- مأمور مزایده درصورتی‌که امر مزایده مربوط به همسر، یا اقوام و نزدیکان نسبی یا سببی او باشد نمی‌تواند مزایده را برگزار کند.
- مأمور یا مدیر مزایده، نباید قیم یا وصی یا کفیل یکی از طرفین باشد.
- محکوم له نمی‌تواند در مورد مسئولیت و وظایف مأمور اجرای مزایده دخالت کند.
- حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؛ بنابراین اگر امضای نماینده دادستان در صورت‌جلسه مزایده موجود نباشد، می‌توان مزایده را باطل نمود.
- مأمور اجرا می‌تواند حداقل ۱۰ درصد مبلغ را نقداً اخذ کند؛ در این صورت، برنده مزایده باید مابقی آن را ظرف یک ماه از تاریخ مزایده پرداخت کند. اگر خریدار در این مدت یک‌ماهه، بقیه مبلغ را پرداخت نکند، هزینه‌های آگهی مجدد از آن کسر و مابقی به صندوق دادگستری واریز می‌گردد و مزایده تکرار می‌شود.
پیدا نشدن خریدار
اگر با وجود برگزاری مزایده خریداری برای خرید مورد مزایده پیدا شد، سه‌راه حل قابل بکارگیری است:
- محکوم له (طلبکار) مال دیگری را معرفی و مال موضوع مزایده آزاد گردد.
- خود محکوم له (طلبکار) مال را به قیمت پایه بخرد.
- محکوم له تقاضای تجدید مزایده را کند. در این صورت، هزینه‌های مزایده بعدی به عهده خودش است و مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند فروخته می‌شود.
هرگاه طلبکاران بیش از یکی باشند، رأی اکثریت آن‌ها با توجه مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده معتبر خواهد بود.
حضور محکوم له و محکوم علیه در جلسه مزایده
حضور هیچ یک محکوم له و محکوم علیه (طلبکار و بدهکار) در جلسه مزایده ضروری نیست.
محکوم له می‌تواند در مزایده شرکت و احتمالاً برنده مزایده شود؛ اما محکوم علیه در مزایده شرکت کند؛ محکوم علیه صرفاً می‌تواند بالاترین قیمت پیشنهادی را پرداخته و از انتقال آن مال جلوگیری نماید. همچنین ارزیابان و دادورزها مأمور اجرا و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش‌اند و یا خویشاوندان نسبی و سببی آنان تا درجه سوم هستند نخواهند توانست در خرید شرکت کنند.
لازم به ذکر است که اگر ملک خریدار نداشته باشد و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید، مالک می‌تواند ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده کلیه بدهی و خسارات و هزینه‌های اجرایی را بپردازد و مانع انتقال ملک به محکوم له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم له است را می‌دهد.
موارد کاربرد مزایده
برگزاری مزایده در موارد زیادی کاربرد دارد. از جمله
- مطالبه مهریه از جانب زوجه: در مواردی که زوجه اقدام به اجرای مهریه خود کند، بخش اجرای احکام دادگستری اقدام به توقیف مال زوج و در صورت عدم پرداخت مهریه از جانب زوج؛ مزایده برگزار و مهریه زوجه وصول می‌شود.
- ورشکستگی شرکت: در صورت اعلام ورشکستگی شرکت و عدم توانایی پرداخت دیون و اجرای تعهدات شرکت، مدیر تصفیه با تنظیم فهرستی از اموال و دارایی‌های شرکت، نسبت به برگزاری مزایده و فروش اموال بر اساس تشریفات قانونی عمل می‌کند.
- پرونده‌های کیفری: طبق مادهٔ ۵۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری و قانون نحوهٔ اجرای محکومیت مالی، در موارد پرداخت حقوق شاکی یا جزای نقدی مزایده قابل‌استفاده است.
- اموال فرسوده ادارات و سازمان‌های دولتی: فروش اموال، تجهیزات و ماشین‌آلات ادارات و سازمان‌ها دولتی از طریق مزایده امکان‌پذیر است.
مزایده اموال مشاع
مال توقیف شده چه به‌صورت مفروز و چه مشاع، اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول، می‌تواند طی جلسه مزایده فروخته شود.
اگر مال توقیف شده مشاع باشد در آگهی مزایده فروش مال مشاع، به مشاع بودن مال موضوع مزایده و سهم مشاعی قابل‌خرید آن اشاره می‌شود.
قبض مورد مزایده
در پاسخ به سؤال اینکه آیا واحد اجرا علاوه بر تنظیم سند مال غیرمنقول، ملک را هم باید تحویل برنده مزایده دهد یا اگر متصرفی در ملک باشد برنده مزایده باید علیه متصرف، دادخواست خلع‌ید نماید باید اقرار کرد صرف تعهد اجرا احکام تنظیم سند است.
توجه به اینکه خرید از طریق مزایده نوعی ریسک است، خریدار باید این احتمال را محاسبه کند که بعد از تنظیم سند از طریق اجرای احکام دادگستری، مجبور شود از طریق دعوی خلع‌ید نسبت به رفع تصرف متصرف اقدام کند.
شکایت از مزایده
مهلت تنظیم شکایت از مزایده ظرف یک هفته پس از مزایده است. مرجع صالح جهت رسیدگی به شکایت نیز دادگاه است. اگر شکایتی نسبت به انجام مزایده انجام شود، تا پایان رسیدگی به شکایت، مال مورد مزایده تحویل برنده مزایده نمی‌شود.
موارد ابطال و تجدید مزایده
طبق ماده ۱۳۶ اجرای احکام مدنی در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده مجدداً برگزار می‌گردد:
- هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیرمحلی که به‌موجب آگهی تعیین شده صورت گیرد.
- هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید گردد و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد کند.
- درصورتی‌که مزایده بدون حضور نماینده دادستان صورت گیرد.
- درصورتی‌که خریدار طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی ممنوع از خرید باشد.
جمع‌بندی
مزایده یکی از طرق قانونی اخذ محکوم به در اجرای احکام دادگستری است که طی آن پس از خودداری محکوم علیه از پرداخت داوطلبانه محکوم علیه، اموال وی توسط محکوم له معرفی و سس توسط اجرای احکام دادگستری توقیف می‌گردد. با عدم پرداخت بدهی توسط محکوم علیه آگهی مزایده منتشر و طی مزایده مال توقیف شده فروخته و طلب محکوم له از محل آن کسر می‌شود.
وکلای مؤسسه حقوقی دادنیک آماده‌اند شما مخاطبان عزیز را پیرامون مسائل حقوقی مزایده در اجرای احکام دادگستری پشتیبانی کنند.
سؤالات متداول
آیا در صورت شکایت درباره تخلف از مقررات، مال مورد مزایده تحویل داده می‌شود؟
شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده در موارد مذکور ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه داده می‌شود و قبل از انقضای مهلت مذکور یا قبل از‌اتخاذ تصمیم دادگاه (در صورت وصول شکایت) مال به خریدار تسلیم نخواهد شد.
کاربرد مزایده چیست؟
در واقع با ساز و کار مزایده اموالی که دارای تقاضای خرید زیادی بوده و به جهات مختلف، زمینه ساز منفعت مادی می‌شود؛ در بستری عادلانه و با نظارت قانون و ارگان‌های ذی ربط به فروش می‌رسد.
این مطلب توسط تیم تحریریه دادنیک گردآوری و منتشر شده است.
تیم تحریریه دادنیک روزانه و در جهت افزایش اطلاعات کاربران سایت، مطالب متعددی در زمینه‌های مختلف منتشر می‌نماید.
برای مشاوره با وکیل متخصص می‌توانید با کارشناسان دادنیک در ارتباط باشید.
