بیع شرط یا بیع خیاری

بیع شرط، نوعی عقد بیع است که طی آن اگر فروشنده، در طول مدت‌زمان مشخص، ثمن معامله را به خریدار مسترد کند، می‌تواند بیع را فسخ کند. از جمله آثار بیع شرط، انتقال مالکیت به خریدار از زمان عقد است.

شرایط بیع شرط نیز، مانند شرایط صحت معاملات است؛ اما بر اساس قانون ثبت، بیع شرط،  معامله با حق استرداد است و خریدار، مالک نخواهد شد؛ بلکه صرفاً ملک را به‌عنوان وثیقه بدهی، در اختیار می‌گیرد.

در این مقاله از دادنیک به بررسی بیع شرط می‌پردازیم. درصورتی‌که پیرامون مسائل حقوقی مربوط به بیع شرط نیازمند مشاوره حقوقی هستید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.

بیع شرط چیست؟

خرید و فروش اموال منقول یا غیرمنقول، در قانون مدنی، تحت عنوان عقد بیع شناخته می‌شود. در عقد بیع، بایع یا فروشنده، کالایی با عنوان مبیع را به خریدار یا مشتری خواهد فروخت و در مقابل آن، ثمن یا بهای معامله را اخذ می‌کند. لکن این عقد، می‌تواند به‌صورت شرطی نیز انجام داد.

یکی از انواع عقد بیع، بیع شرطی است که به آن معامله با حق استرداد نیز، می‌گویند. در این نوع عقد، برای فروشنده، حق فسخ معامله در صورت بازگرداندن ثمن به خریدار ظرف مدت مشخصی، پیش‌بینی‌شده است.

ازآن‌جهت که بیع شرط، درگذشته، به مبنایی برای سوءاستفاده از ملک دیگران تبدیل شده بود، احکام مربوط به آن در قانون ثبت، تغییر پیدا کرد.

مطابق ماده ۴۵۸ قانون مدنی در عقد بیع، طرفین می‌توانند شرطی درج کنند مبنی بر اینکه اگر فروشنده مال، ظرف مدت معینی، تمام یا بخشی از ثمن را به مشتری مسترد کند بتواند تمام یا بخشی از معامله را فسخ کند. این اختیار فسخ بیع، تابع شرایطی است که خود طرفین در متن قرارداد، درج می‌کنند.

معمولاً بیع شرط، نوعی عقد و قرارداد است که وام‌گیرنده یک ملک، مالکیت ملک را با بیع شرطی، به وام‌دهنده واگذار کرده تا پس از اینکه تمامی اقساط وام خود را پرداخت کرد، بتواند بیع را با استفاده از شرط، فسخ کند و ملک خود را پس گیرد.

از آنجایی که اقشار ضعیف، برای اخذ وام، ملک خود را در قبال دریافت مبلغی اندک، به‌صورت شرطی، به دیگران واگذار و  درصورتی‌که فروشنده از پرداخت ثمن ناتوان می‌شد، عقد بیع، قطعی و مالکیت به خریدار انتقال پیدا می‌کرد؛ در قانون ثبت، احکام مربوط به بیع شرط، تغییر یافت.

انواع بیع شرط

انواعی از بیع شرط وجود دارند که بر اساس ماده ۴۵۸، عبارت‌اند از موارد زیر:

• در نوعی بیع شرط، طرفین، با هم شرط می‌کنند که اگر فروشنده، در مدت معینی، تمام مثل ثمن یا بهای معامله را به مشتری مسترد کند، حق فسخ قرارداد را نسبت به تمام مبیع یا مال فروخته شده، پیدا کند.
• در نوع دیگری از انواع بیع شرط، طرفین شرط می‌کنند که اگر فروشنده، بعض یا قسمتی از مثل ثمن را به خریدار مسترد کند، اختیار فسخ قرارداد را نسبت به تمام یا بخشی از معامله را پیدا کند.

به‌طورکلی، طرفین، می‌توانند در خصوص اینکه اختیار فسخ قرارداد، تابع بازگرداندن چه مبلغی باشد، توافق کنند و همین توافق، ملاک عمل خواهد بود. اما اگر در قرارداد، مشخص نشده باشد که فروشنده، چه میزان از ثمن را باید مسترد کند تا حق فسخ قرارداد ایجاد شود، اصل بر این است که باید تمامی ثمن را پس دهد تا بتواند حق فسخ خود را اعمال کند.

شرایط بیع شرط

طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، برای صحیح بودن هر نوع قراردادی، ۵ شرط اساسی باید وجود داشته باشد:

1. وجود قصد در طرفین
2. رضایت آنها برای انجام بیع
3.  داشتن اهلیت یعنی بالغ، رشید و عاقل بودن
4. مشخص‌بودن موضوع قرارداد در بیع شرطی
5. مشروع بودن جهت یا هدف از انعقاد بیع شرط

به‌علاوه، طبق ماده ۴۶۳ قانون مدنی، برای جلوگیری از سوءاستفاده از بیع شرطی، یک شرط نیز لازم است و آن هم این است که اگر مشخص شود که فروشنده بیع شرطی، واقعاً قصد انعقاد بیع را نداشته است؛  مثلاً تنها برای قرض گرفتن از خریدار اقدام به انعقاد بیع شرطی کرده است. احکام بیع شرط در مورد قرارداد اجرا نمی‌شود و آثار بیع شرط یعنی انتقال ملک به خریدار، اعمال نمی‌شود.

آثار بیع شرط

بر اساس ماده ۴۵۹ قانون مدنی، یکی از اصلی‌ترین آثار بیع شرط، این است که از همان لحظه عقد بیع شرط، مالکیت مال موضوع بیع، به خریدار منتقل می‌شود و خریدار، مالک می‌گردد. این حق مالکیت، متزلزل است؛ زیرا فروشنده، حق فسخ معامله را تا مدت‌زمان مشخصی دارد و در صورت گذشت این مهلت و عدم استرداد پول به خریدار، مالکیت، به‌صورت قطعی منتقل می‌شود.

امکان پس گرفتن مال توسط فروشنده

درصورتی‌که فروشنده، به‌شرط مذکور در بیع عمل کند و ثمن را به خریدار پس دهد، می‌تواند مال خود را پس بگیرد و حتی اگر خریدار از استرداد مال وی امتناع کند، فروشنده می‌تواند مبلغ بدهی را به قاضی یا حاکم داده و معامله را فسخ کند.

به همین دلیل است که طبق ماده ۴۶۰ قانون مدنی، یکی از آثار بیع شرط این است که خریدار، در مهلت شرط، نباید تصرفاتی در مبیع کند که با حق فسخ فروشنده منافات دارد. مثلاً خریدار، نمی‌تواند ملک خریداری شده به بیع شرط را به دیگری انتقال دهد، یا آن را تخریب کند.

تعلق منافع حاصل از مال به خریدار

یکی دیگر از آثار بیع شرط، این است که چون از لحظه عقد بیع شرطی، مالکیت آن مال به خریدار انتقال پیدا می‌کند، منافع حاصل از آن مال، متعلق به خریدار است.

در واقع، از لحظه عقد بیع شرط تا زمانی که فروشنده آن را فسخ نماید، هر منفعتی که متعلق به مال خریداری شده باشد، مال خریدار خواهد بود. مثلاً اگر باغ میوه‌ای با بیع شرطی به دیگری منتقل شود، میوه‌های آن، تا زمان فسخ بیع، مال خریدار است.

عدم ایجاد مالکیت برای خریدار

باتوجه‌به تصویب قانون ثبت‌اسناد و املاک، احکام و آثار بیع شرط که در قانون مدنی پرداخت شده است، به‌نوعی نسخ شده است. بر اساس رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز، بیع شرط، برای خریدار، ایجاد مالکیت نخواهد کرد و خریدار، مالک آن مال نمی‌شود. اما بیع شرط یا همان معامله با حق استرداد، این اثر را دارد که منافع مال، تا زمان استرداد ملک، به خریدار برسد.

در خصوص تفاوت بیع شرط و خیار شرط، ماده ۳۹۹ قانون مدنی مقرر کرده است که در عقد بیع، ممکن است شرط شود که در مدت معینی، خریدار یا فروشنده و یا شخص ثالثی غیر از طرفین، اختیار فسخ معامله را داشته باشد. اما بر اساس ماده ۴۵۸ قانون مدنی، بیع شرطی، قراردادی است که در آن، بایع، به دلیل بازپرداخت ثمن معامله در مهلت مشخص، اختیار فسخ قرارداد را دارا شود.

تفاوت بیع شرط و خیار شرط

یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های بیع شرط و خیار شرط، این است که بیع شرط، یک نوع معامله و قرارداد است که صرفاً بایع یا فروشنده، اختیار فسخ معامله را، به با استرداد ثمن معامله، داشته باشد؛ اما خیار شرط، یکی از انواع خیارات قانون مدنی است که هر دوی طرفین یا اشخاص ثالث، می‌توانند بر اساس آن  معامله  را فسخ کنند و دلیل فسخ معامله نیز، صرفاً استرداد ثمن معامله نیست.

تفاوت بیع شرط با معامله رهنی

به دلیل سوءاستفاده‌هایی که از بیع شرط می‌شد و املاک افراد ضعیف با پرداخت مبالغ کمی به آنها خریداری و فروشنده نیز، معمولاً نمی‌توانست در مهلت تعیین شده، ثمن را باز پرداخت کند و مالکیت، به طور کامل به خریدار منتقل می‌شد.

به همین جهت در ماده ۴۶۳ قانون مدنی، پیش‌بینی شد اگر مشخص گردد که قصد فروشنده، بیع نبوده است و مثلاً به‌قصد عقد قرض معامله کرده است، احکام بیع، اجرا نخواهد شد تا حقوق مالک، رعایت گردد. قانون ثبت نیز، احکام دیگری نسبت به بیع شرطی در نظر گرفته شد که به‌نوعی، ناسخ احکام قانون مدنی در خصوص بیع شرط است. بر اساس ماده ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت‌اسناد و املاک، بیع شرط، نوعی معامله با حق استرداد است و  مالکیت مال، به خریدار نخواهد شد؛ بلکه خریدار، مانند طلبکار، دارای وثیقه می‌شود.

تفاوت بیع شرط با معامله رهنی، شامل این است که در بیع شرط، مالکیت مبیع، از همان لحظه عقد، به خریدار منتقل می‌شود. اما در معاملات رهنی، مال بدهکار، صرفاً به‌عنوان وثیقه‌ای برای باز پرداخت بدهی وی به شمار می‌رود؛ و مالکیت مال رهنی، به رهن گیرنده، انتقال پیدا نمی‌کند. به همین دلیل، طبق قانون ثبت، بیع شرطی، همان معامله با حق استرداد است که در صورت عدم پرداخت بدهی، خریدار، صرفاً می‌تواند برای دریافت طلب خود، از دادگاه، تقاضای صدور اجرائیه کند؛ و نمی‌تواند ملک را به نام خود منتقل کند.

باتوجه‌به سوءاستفاده زیادی که از این عقد توسط دلالان صورت می‌گیرد پیشنهاد می‌شود پیش از عقد قرارداد با یک وکیل دادگستری مشورت کنید تا از تضییع حقوق خود جلوگیری کنید.

جمع‌بندی

بیع خیاری در اصطلاح حقوق، بیعی است که در آن برای یکی از طرفین یا هر دو طرف فروشنده، مشتری و یا شخص ثالث در مدت معین اختیار فسخ بیع شرط شود. درحالی‌که بیع شرط عقدی است که طی آن تنها فروشنده با برگرداندن ثمن اختیار فسخ خواهد داشت.

مؤسسه حقوقی دادنیک آماده است که شما مخاطبان عزیز را در خصوص مسائل حقوقی پیرامون بیع شرط پشتیبانی کند.

سوالات متداول