یکی از مسائلی که افراد در قراردادهای پیش فروش ساختمان روبرو می‌شوند این است که متراژ ساختمان در پایان کار ساخت، از متراژ قید شده در هنگام عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان متفاوت است. این موضوع باعث می‌شود طرفین قرارداد با یکدیگر بر سر این مورد اختلاف داشته باشند.
طبق نظر قانون‌گذار درصورتی‌که اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد متراژ قراردادی باشد، پیش خریدار حق فسخ پیدا می‌کند. در غیر این صورت اختلاف با پرداخت مابه‌التفاوت متراژ اختلافی به نرخ رو حل‌وفصل می‌شود.
در این مقاله از دادنیک به این سؤال می‌پردازیم که اختلاف در متراژ ساختمان در قراردادهای پیش فروش چگونه مرتفع می‌شود؟ در صورت نیاز به مشاوره حقوقی پیرامون مسائل حقوقی مربوط به پیش فروش ساختمان می‌توانید از خدمات وکلای موسسه حقوقی دادنیک استفاده کنید.
قرارداد پیش فروش آپارتمان
موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان، ساخت و تحویل ساختمانی است که هنوز به طور کامل ساخته نشده است. در این قرارداد، فروشنده متعهد می‌شود ساختمانی را بر اساس مشخصاتی که طرفین هنگام عقد قرارداد توافق کرده‌اند، ساخته و در موعد مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد.
بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، طرفین این قرارداد باید در هنگام عقد قرارداد پیش فروش، سند رسمی تنظیم کنند.
بر خلاف قراردادهای خرید ملک ساخته شده که معمولاً خریدار وقت زیادی را برای پرداخت مبلغ و ثمن ندارد، در قراردادهای پیش فروش ساختمان خریدار این حق را دارد که مبلغ قرارداد را به‌صورت تدریجی پرداخت کند و این مسئله باعث جذابیت این قراردادها شده است.
مندرجات قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
در قرارداد پیش فروش ساختمان باید مواردی از جمله عنوان و موضوع قرارداد، مبلغ قرارداد، مشخصات پیش خریدار و پیش فروشنده و تعهدات طرفین قرارداد، اوصاف ساختمان موردنظر به طور دقیق و همراه با جزئیات، موعد تحویل ساختمان، مبلغ خسارت دیرکرد در تحویل ساختمان یا دیرکرد در پرداخت مبلغ قرارداد، شرایط خاتمه قرارداد، تاثیر قوه قاهره در قرارداد و حق فسخ قرارداد درج شود.
اختلاف متراژ در پیش فروش آپارتمان
یکی از مشکلات خرید ساختمانی که هنوز ساخت آن تکمیل نشده است یا اساساً ساخت آن شروع نشده است، این است که امکان دارد در نهایت ساختمان با آنچه در ذهن خریدار بوده و با اوصاف قراردادی متفاوت باشد. یکی از این تفاوت‌ها، اختلاف در متراژ ساختمان ساخته‌شده با متراژی است که در قرارداد پیش فروش ساختمان درج شده است.
این مورد، از مشکلات عدیده‌ای است که برای بسیاری پیش خریداران این ساختمان رخ می‌دهد و چون ممکن است پیش خریدار به دلیل اختلاف در متراژ مجبور شود قیمت بیشتری پرداخت کند، قانون‌گذار راه‌حلی برای حل این مشکل پیش‌بینی کرده است.
در صورت بروز اختلاف در متراژ بیش از ۵ درصد، پیش خریدار چه حقی دارد؟
اختلاف متراژ در ساختمان تسلیم‌شده، ممکن است تا ۵ درصد مساحت و متراژ آپارتمان یا بیش از ۵ درصد مساحت و متراژ ساختمان وجود داشته باشد. قانون‌گذار در جهت تأمین حق شخص پیش خریدار ساختمان، پیش‌بینی کرده است که اگر این اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد مساحت ساختمان باشد، پیش خریدار می‌تواند قرارداد پیش فروش ساختمان را فسخ نماید.
ممکن است این اختلاف در متراژ به این نحو باشد که متراژ آپارتمان ساخته‌شده بیشتر از متراژ مورد توافق طرفین در هنگام عقد قرارداد گردد یا کمتر از متراژ قراردادی. در هر دو صورت، قانون‌گذار حق فسخ قرارداد را فقط به پیش خریدار اعطا کرده است و پیش فروشنده ساختمان در هیچ حالتی حق فسخ قرارداد پیش فروش را نخواهد داشت.
در صورت بروز اختلاف در متراژ کمتر از ۵ درصد، پیش خریدار چه حقی دارد؟
در خصوص اختلاف در متراژی که تا ۵ درصد مساحت ساختمان است، حق فسخی برای پیش خریدار قائل گردیده است و در این شرایط، اگر متراژ بیش از میزان مقرر شده در قرارداد گردد، خریدار باید مابه‌التفاوت را بر اساس قیمت روز خرید آپارتمان به فروشنده پرداخت کند.
اگر متراژ کمتر از میزان مقرر شده در قرارداد پیش فروش ساختمان گردد، فروشنده باید مابه‌التفاوت را بر اساس قیمت روز ساختمان به خریدار پرداخت کند.
توافق طرفین در خصوص اختلاف متراژ تا چه حد معتبر است؟
روابط طرفین باتوجه‌به توافقات آنها تعیین می‌شود و اگر طرفین در قرارداد تعیین کنند که در صورت بروز اختلاف در متراژ ساختمان با متراژ قراردادی، مبلغ مابه‌التفاوت به طور کل بر اساس قیمت زمان معامله و یا به طور کل بر اساس قیمت روز محاسبه شود، این توافق معتبر است و بر همین اساس باید عمل شود.
جمع‌بندی
بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر فروشنده تخلفی کند که به دلیل این تخلف خسارتی به خریدار وارد شود، فروشنده باید به خریدار خسارت پرداخت کند و ضررهای وارده را جبران کند. ایجاد اختلاف در متراژ آپارتمان هم نوعی تخلف است و اگر خریدار از این اختلاف متراژ خسارتی ببیند، برای مثال نتواند مبلغ مابه‌التفاوت را پرداخت کند و مجبور به فسخ قرارداد شود، فروشنده باید به خریدار خسارت دهد.
وکلای موسسه حقوقی دادنیک آماده از شما را در مسائل حقوقی پیرامون اختلاف متراژ در قراردادهای پیش فروش ساختمان پشتیبانی کنند.
سوالات متداول
چگونه می‌توان از بروز اختلاف متراژ در ساختمان‌های در حال ساخت جلوگیری کرد؟
در قرارداد از پیش‌فروشنده تعهد بگیرید که پس از پایان یافتن هر کدام از مراحل ساخت و ساز، گزارشی دقیق از اقدامات انجام‌شده و هزینه‌های پرداخت‌شده را در اختیار شما قرار دهد تا بتوانید نظارتی دقیق‌تر را بر پروژه اعمال کنید.
آیا خریدار می‌تواند پرداخت اقساط پیش فروش را به تاخیر بیندازد؟
در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید.
این مطلب توسط تیم تحریریه دادنیک گردآوری و منتشر شده است.
تیم تحریریه دادنیک روزانه و در جهت افزایش اطلاعات کاربران سایت، مطالب متعددی در زمینه‌های مختلف منتشر می‌نماید.
برای مشاوره با وکیل متخصص می‌توانید با کارشناسان دادنیک در ارتباط باشید.
