حدود اختیارات مالک سرقفلی

در سرقفلی‌های منعقد شده قبل از تغییرات سال ۱۳۷۶، حدود اختیارات مالک سرقفلی به این صورت بود که مالک اصلی در رابطه با تخلیه ملک هیچ اختیاری نداشت. اما بعد از قوانین تصویب شده در سال ۷۶، با تغییر حق سرقفلی به حق کسب و پیشه، اختیارات مالک سرقفلی هم تغییر کرد.

به این صورت که پس از سر رسیدن مدت زمان اجاره، مالک این حق را دارد که تقاضای تخلیه ملک را کند.

در هر حال خوب است بدانید اختیارات مالک سرقفلی خیلی بیشتر از مستأجر است. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از طریق تماس تلفنی یا واتساپی رایگان با کارشناسان مؤسسه حقوقی دادنیک ارتباط برقرار کنید.

اختیارات مالک سرقفلی چقدر است؟

قبل از اینکه به بیان اختیارات مالک سرقفلی بپردازیم، بهتر است توضیح مختصری در این خصوص بدهیم که مالک سرقفلی کیست و چه تفاوتی با مالک اصلی دارد؟ در واقع در شرایطی که بین مالک اصلی ملک و مستأجر، قراردادی مبنی بر حق سرقفلی منعقد می‌شود، مالکیت سرقفلی به مستأجر اعطا خواهد شد.

در چنین شرایطی مالک سرقفلی نیز، جدا از مالک اصلی حقوق و اختیاراتی دارد. بنابراین در صورت بروز اختلاف با مالک اصلی، می‌تواند با کمک‌های یک وکیل ملکی، نسبت به گرفتن حق و تعیین حدود اختیارات خود اقدام کند‌.

تا قبل از اصلاحات قوانین در سال ۱۳۷۶، مدت زمان سرقفلی نامحدود بود. در صورتی که بعد از سال ۷۶ با تغییر حق سرقفلی به حق کسب و پیشه نامحدود بودن تنها در صورتی اجرا می‌شد که در قرارداد منعقد شده، مالک ملک با مستأجر بر سر این موضوع به توافق رسیده باشند.

بنابراین طبق این قرارداد، مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک، در مقابل اجاره کمتری می‌پردازد و این حق را خواهد داشت که در صورت اتمام زمان قرارداد، مجدداً تاریخ را تمدید کند. خوب است بدانید که تا قبل از قوانین سال ۱۳۷۶، مالک اصلی هیچ حقی جهت پس گرفتن ملک خود از مستأجر نداشت.

اما بعد از آن حدود اختیارات مالک سرقفلی تغییر کرد و مالک اصلی می‌تواند بنا بر شرایطی و با سر رسید موعد قرارداد، از مستأجر درخواست تخلیه ملک را کند.

طبق این قوانین می توان گفت اختیارات مالک سرقفلی بیشتر از مستأجر است و به تناسب کمتر از مالک اصلی خواهد بود.

تخلیه نکردن ملک تا قبل از سر رسیدن قرارداد

بعد از سال ۱۳۷۶، با تغییر قوانین به نفع مالک سرقفلی، شرایط تا حدودی برای آن‌ها بهتر شد. در نتیجه این افراد از امنیت شغلی بیشتر برخوردار گشتند. چرا که در قوانین جدید مالک اصلی تا قبل از سر رسید قرارداد، مگر به دلایل معدودی، اجازه درخواست تخلیه از مستأجر یا همان مالک سرقفلی را ندارد.

اجاره ملک به فرد دیگر

این مورد هم از حدود اختیارات مالک سرقفلی است و به این معنی خواهد بود که مالک سرقفلی می‌تواند بنا به تشخیص خود و البته رضایت مالک اصلی، سرقفلی را انتقال دهد.

در نتیجه امکان کسب سود از این راه برای او فراهم می‌شود و مالک جدید سرقفلی با پرداخت هزینه‌های مرتبط با حق سرقفلی و همچنین هزینه‌های شهرتی که مالک سرقفلی قبلی به دست آورده، می‌تواند حق سرقفلی را از آن خود کند. بنابراین تنها در صورتی که در قولنامه این حق از مالک سرقفلی سلب شده باشد، او اجازه این کار را نخواهد داشت.

اگر برخلاف آنچه که در قولنامه ذکر شده است، مالک سرقفلی اقدام به اجاره ملک کند، مالک اصلی می‌تواند با کمک گرفتن از یک وکیل ملکی خوب، از او شکایت کند. البته در رابطه با اجاره ملک تجاری و سرقفلی، اینکه سرقفلی منقول است یا جزء اموال غیرمنقول محسوب می‌شود، مهم خواهد بود.

چرا که در این مورد بسیاری از متخصصان نظرات متفاوتی دارند. بنابراین بهتر است افراد جهت جلوگیری از بروز اختلاف و مشکل در مسائل مربوط به حق کسب و پیشه، از یک وکیل ملکی باتجربه کمک بگیرند.

ایجاد تغییر در بنا

از اختیارات دیگر مالک سرقفلی این است که در صورت لزوم در بنای ملک تغییراتی ایجاد کند. البته دقت داشته باشید که مالکان سرقفلی اختیاری روی ملک یا زمین ندارند و فقط می‌توانند به صورت محدود تغییراتی در بنا ایجاد کنند که در نهایت به اصل بنا خدشه ای وارد نشود.

به عنوان مثال خوب است بدانید که تغییراتی همچون برداشتن یا کشیدن تیغه و برداشتن بالکن جزء تغییر در اصل بنا محسوب می‌شوند. بنابراین تغییرات تزیینی یا تغییراتی که موجب افزایش کاربری ملک شود، از نظر قانونی مشکلی نخواهد داشت.

البته با وجود اختیارات فوق، مالک سرقفلی محدودیت‌هایی هم دارد که در صورت عدم رعایت آن‌ها مالک اصلی اجازه فسخ قولنامه سرقفلی را دارد.

دلایل فسخ قرارداد توسط مالک اصلی

درست است که با توجه به حدود اختیارات مالک سرقفلی در قوانین مربوط به حق کسب و پیشه، مالک اجازه ندارد تا سر رسیدن موعد قرارداد درخواست خالی کردن ملک را داشته باشد. اما در شرایطی هم امکان فسخ قرارداد و سلب حق سرقفلی از مستأجر وجود دارد.

ادامه ندادن به شغل مؤجر

شاید فکر کنید حدود اختیارات مالک سرقفلی زیاد است اما همانطور که گفته شد، اختیارات مالک اصلی بیشتر از مالک سرقفلی است و در مواردی برای مستأجر یا همان مالک سرقفلی محدودیت‌هایی وجود دارد. به عنوان مثال او باید به شغلی که مؤجر داشته است ادامه دهد و مجاز به انجام کسب و کار دیگری در ملک نیست.

بنابراین در صورتی که مستأجر در کسب و کاری متفاوت از آنچه که در قرارداد ذکر شده فعالیت کند، مالک اصلی اجازه فسخ قرارداد را خواهد داشت.

البته این مورد هم استثنا دارد و اگر در قولنامه سرقفلی به شغل خاصی اشاره نشده باشد، مستأجر یا همان مالک سرقفلی می‌تواند شغل مورد نظر خود را در ملک برپا کند.

عدم پرداخت اجاره ملک

در صورت عدم پرداخت اجاره بها تا سه ماه توسط مالک سرقفلی، مالک اصلی می‌تواند با بهره‌گیری از کمک‌های یک وکیل ملکی ماهر و باتجربه، جهت فسخ قرارداد اقدام کند.

خارج شدن از حد و مرز تعیین شده در قرارداد

از دیگر مواردی که در صورت عدم رعایت توسط مالک سرقفلی، مالک اصلی مجاز به فسخ قرارداد است، خارج شدن از حد و مرز تعیین شده در قرارداد است. بنابراین اگر مستأجر در رابطه با امور تجاری از حد و مرز گفته شده خارج شود، دیگر نمی‌تواند به فسخ قرارداد اعتراض کند.

اجاره و سرقفلی دو موضوع جدا از هم هستتد که تفاوت‌های بسیاری با هم دارند. در صورتی که بین مستأجر و مؤجر قراردادی مبنی بر سرقفلی نوشته شود، مستأجر به عنوان مالک سرقفلی محسوب می‌شود که اختیاراتی دارد. حدود اختیارات مالک سرقفلی مسائل کلی است که گاهی اوقات ممکن است بنا بر موارد مطرح شده در قرارداد کمی متغیر باشد که در این مطلب به بررسی آن پرداختیم.

با این حال اگر احساس می‌کنید در این زمینه نیاز به کمک یک متخصص دارید، می‌توانید از راهنمایی‌هایی رایگان مشاوران مؤسسه حقوقی دادنیک استفاده کنید. جهت برقراری ارتباط می‌توان از طریق تماس تلفنی یا واتساپی رایگان اقدام کرد.

سوالات متداول